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Zusammenfassung:
 
Die Stuttgarter Wohnungssituation im Jahre 2018 zeigt sich durch eigene Erfahrungen von COS Stuttgart, als auch durch öffentliche statistische Erhebungen, wie folgt:
-global betrachtet ist Stuttgart unbekannt
-resultierend daraus besteht ein großer Unterschied zwischen den erwarteten/angenommen und den tatsächlichen Immobilienpreisen
-tatsächlich hat Stuttgart, zusammen mit anderen Metropolen in Europa, die höchsten Mietpreise und die stärksten Miet-Steigerungsraten
-Kaufimmobilien werden im Jahr 2018 im Großraum Stuttgart durchschnittlich mit 6.100€/Quadratmeter gehandelt.
-Neue top-Wohnungen werden mit weit über 15.000€/Quadratmeter gehandelt 
-für neue attraktive Miet-Wohnungen können als Kaltmiete 17€/m² angesetzt werden, die Nebenkosten belaufen sich auf 3€/m²
-im Stuttgarter Raum ist für eine 50m² Wohnung eine Warmmiete von 1.000€/Monat inklusive Küche, exklusive Parkplatz, ab Baujahr 2014 anzunehmen
-Es fehlen rund 50.000 Wohnungen in der Metropoloregion Stuttgart
-die Wohnungssituation und der daraus abgeleitete Immobilienmarkt ist durch die Knappheit der Angebote dermaßen stark angespannt, dass enorme Konkurrenz besteht, sei es bei Kauf- oder Mietgesuche
-200 Bewerber innerhalb einer Woche für eine, attraktive auf dem Markt angebotene, Mietwohnung sind realistisch
-um einen abgeschlossenen Mietvertrag im mittleren Mietkostenbereich privat erfolgreich zu erreichen, muss etwa 6-9 Monate Mietgesuch in Stuttgart geplant werden
-durch Vergrößerung der Entfernung von Stuttgart erhöht sich die Chance auf eine Wohnung, hier steigt das Angebot und die Immobilienpreise sind geringer
-allerdings verringert sich die Infrastruktur, insbesondere die des ÖPNV, sehr stark außerhalb des Stadtgebietes, so dass es erforderlich ist, mit dem Auto zur Arbeit zu fahren
- als Folge der hier genannten Ursachen ist Stuttgart Staustadt Nummer 1 in Deutschland

Stuttgart, kenne ich nicht, wo ist das?
 
Ist man auf Urlaubs-oder Geschäftsreise so wird man häufig gefragt, woher man kommt.
Antwortet man dem Gegenüber „ich komme aus Stuttgart“, so folgt als Reaktion darauf, zumindest ausserhalb Europas, ein Anheben der Augenbrauen.
„Stuttgart?“ in einer Tonlage die sagen will: was ist das denn, muss ich Stuttgart kennen? 
„Ja, Stuttgart! Stuttgart in Germany, Deutschland.“
Achselzucken, Mundwinkel formen sich zu einem U nach unten, Handflächen zeigen nach oben.
Der Versuch zu erklären, wo Stuttgart ist fällt schwer. Denn welche große bekannte Stadt ist denn in der Nähe von Stuttgart?
Also sage ich: Stuttgart ist in Süddeutschland. 
 
Es ist immer dasselbe: Es entsteht Überraschung auf beiden Seiten: Einerseits, dass man Stuttgart ausserhalb Europas nicht kennt.

Da doch auf jedem Porsche im Markenzeichen das Stuttgarter Rössle abgebildet ist und das Wort „Stuttgart“ geschrieben steht. 

Andererseits entsteht Überraschung beim Gegenüber, weil offensichtlich die Erwartung besteht, dass man Stuttgart kennen sollte.
Jedoch erklärt dies das erste der Probleme, die wir in Stuttgart haben: Stuttgart kennt ausserhalb Europas niemand.

 

Wodurch zeichnet sich Stuttgart aus?
 
Es ist schon ein Phänomen, die Stadt Stuttgart selbst ist völlig unbekannt. Weltbekannt sind jedoch die vielen Produkte, die aus Stuttgart kommen. Insbesondere wenn es sich um Produkte aus dem Bereich der Fahrzeugtechnik handelt.
Die gesamte Wertschöpfungskette im Automobilbau wird von den erfolgreichsten und größten Unternehmen abgedeckt: Porsche, Daimler, Bosch haben Ihren Ursprung und Hauptsitz in Stuttgart. Die Lieferanten und Dienstleistungsunternehmen für die OEMs (Original Equipment Manufacturer=Erstausrüster), haben sich entsprechend ebenfalls in Grossraum Stuttgart angesiedelt, wie beispielsweise Vektor, Mahle, Mann+Hummel usw. Und genauso sind die weltbekannten Maschinenhersteller wie beispielsweise Schuler, Trumpf, Festo und Index hier, welche die Produktionsanlagen für die OEMs und Lieferantenfirmen herstellen. 

Die erfolgreichen Firmen und weltbekannten Produkte sind das sichtbare Ergebnis der fantastischen Denker, die ihre Energie in ihre Arbeit investieren, um immer wieder aufs Neue zu versuchen Perfektion zu erreichen. 
Stuttgart gilt als das „Silicon Valley“ von Deutschland. Hier werden die meisten Patentanmeldungen gemacht, die Uni Stuttgart und Hochschule Esslingen sind die besten Universitäten für Fahrzeugtechnik weltweit. Nicht nur das Automobil wurde in Stuttgart erfunden, eine Vielzahl von Erfindern, Dichtern, Philosophen, Künstlern und Denkern stammen von Stuttgart. 
Es würde zu weit gehen die ursächlichen Gründe hierfür zu erklären. Das Besondere an Stuttgart ist, dass so etwas wie ein Werte-Ökosystem entstanden ist.

Ähnlich wie in der Fauna und Flora, ein System, dass sich ständig erneuert, einen Kreislauf bildet, immer stärker wird und sich dadurch immer weiter ausbreitet. Man könnte Stuttgart also als „wirtschaftliches Gravitationszentrum“ bezeichnen.

Auch ist die Attraktivität Stuttgarts dadurch begründet, dass die Lebensqualität hier am höchsten ist. Zu dieser Feststellung ist „Statistica“ gekommen.
Stuttgart ist laut Statistica, die Stadt mit der geringsten Stressbelastung weltweit!

Sicherlich spielt die geringe Kriminalität, die schöne Natur, das sehr umweltbewusste Denken der Menschen, der respektvoll-höfliche aber distanzierte Umgang der Schwaben, das gute Essen, die vielen Freizeitmöglichkeiten und die vielen Kulturangebote, eine Rolle. Jedoch gibt es hier auch Schätze, welche die meisten Menschen überraschen werden: Stuttgart verfügt über die höchste Zahl unterschiedlicher Mineralquellen Europas! Und die besonderen Trollingerweine gedeihen nur hier an den Hängen des „Stuttgarter Kessels“.
 
Und so verwundert es nicht, dass Stuttgart in „Attraktivität und Einkommen“, laut dem Nachrichtenmagazin Focus 02/18, auf Platz 2 direkt hinter München liegt.

 

Was meint COS mit einem "wirtschaftlichen Gravitationszentrum"?
 
Selbstverständlich soll nicht verschwiegen werden, dass es noch viele Probleme und Aufgaben zu lösen gibt. So ist Stuttgart „Staustadt“ Nummer 1 in Deutschland und kämpft ständig mit Feinstaub-Alarmen. Nach den letzten Meldungen in den vergangenen Wochen, wird es zu Fahrverboten kommen für Diesel-Fahrzeuge, die nicht die Euro 6 Abgasnorm erfüllen. Ob durch diese Massnahmen das gewünschte Ergebnis erreicht wird, oder durch die Massnahme lediglich vorgegeben wird, dass das Ergebnis erreicht werden soll, bleibt abzuwarten.
 
Auch klagen die Stuttgarter seit Jahren über die Unzuverlässigkeit, die Preise, und vor allem über den viel zu geringen Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV).

Das unter diesen Umständen viele Milliarden Euro in das Neubauprojekt Stuttgart 21 investiert werden, dem modernsten Bahnhof von Europa, welches zum Ziel hat, die Situationen der Fernzüge zu verbessern, sorgt seit Jahren für Frust der Stuttgarter Bürger.
 
Dennoch: die Attraktivität Stuttgarts überwiegt bei Weitem und wie schon beschrieben, ist das Phänomen eines „wirtschaftlichen Gravitationszentrums“ entstanden. 

Was ist damit gemeint? In Stuttgart findet nicht nur die übliche Urbanisierung statt. Durch die vielen Beziehungen der Wirtschaftsorganisationen zueinander, das bestehende Know-How und der Innovationskultur entsteht nicht nur ein „Netzwerkeffekt“, ähnlich wie in Silicon-Valley, sondern ein "Selbstverstärkungseffekt".

Die besten Universitäten ziehen die besten Studenten an, die attraktivsten Unternehmen ziehen die besten Studienabgänger an. In den großen Unternehmen arbeiten die Professoren an wichtigen Schaltstellen oder als Berater und diese finden durch Ihre Vorlesungen frühzeitig die besten Potentialträger für ihre Institute usw.

Und so kommen die besten Mitarbeiter zu den besten Unternehmen, die wiederum die besten Mitarbeiter anziehen.

Auf diese Weise findet eine Art Kreislauf statt, der sich immer weiter verstärkt. Dieser Selbstverstärkungseffekt ist stetig, stabil und wurde bereits Anfang des letzten Jahrhunderts gestartet.

Die großen global agierenden Unternehmen wachsen und investieren hier, obwohl die Arbeitskosten in Stuttgart zu den höchsten weltweit gehören. Verlagerung jedoch, so haben viele Unternehmen bitter erfahren, führt nicht zwangsläufig zu geringeren Kosten. So wurde von vielen Unternehmern festgestellt, dass nur hier in Stuttgart, die gewünschten Ziele erreicht werden. 

 

Wie wirkt sich das auf den Immobilienmarkt aus?

Abgeleitet auf den Immobilienmarkt bedeutet das: die Situation wird in Zukunft noch angespannter. Es gibt keinen Grund für eine Kehrtwende.

Damit haben wir bei COS eine völlig andere Meinung, wie die Analysten und Beamten vom Wohnungsamt.

Jedoch ist die heutige und zukünftige Situation durch die Entscheidungen der letzten Jahre begründet. Und wenn man sich den Bericht der Wohnungssituation in Stuttgart 2004/2005 „Statistik und Informationsmanagement“ anschaut, hat den Anschein, als haben die Experten damals den Wert Stuttgarts nicht erkannt.
 
So hat das „Statistische Amt“ einen Wohnungsbedarf zwischen den Jahren 2002 und 2020, von 15.000 Wohnungen ermittelt, also 790 Wohnungen pro Jahr, Quelle Seite 148.
Den Einschätzungen der Analysten nach „wäre der Wohnungsbedarf zwar zu einem beachtlichen Neubaubedarf führen, allerdings sorge der demographische Umbruch zu einer schrumpfenden Bevölkerung und dementsprechend käme es zu einer stagnierenden Nachfrage.“

 
Alarmierend empfand offensichtlich auch niemand den Umstand, dass etwa 50 Prozent der Wohnungen älter als 50 Jahre sind, Seite 153. Auch bestätigt die Statistik, das Bild Stuttgarts, in welchem es wenige große Gebäude gibt: 60 Prozent der Wohnungen sind in Gebäuden mit einer oder zwei Wohnungen.
 
Doch nicht nur die Stadtplaner scheinen den Stuttgarter Wohnungstrend falsch eingeschätzt zu haben, sondern auch die Immobilienbesitzer und Investoren:
Die Gewichtung der Lage einer Wohnung wird mit 45 auf „Bebauung des Gebietes und Aussicht“ , 30 auf „Belastung durch Emissionen und Verkehr“, 25 auf „Infrastruktur“ (Fahrzeit zur Innenstadt, Einkaufsmöglichkeiten), Seite 158. Dabei sind es doch gerade die vergleichsweise jungen Menschen die nach Stuttgart umsiedeln, um hier zu arbeiten oder zu studieren. Selbstverständlich ist für diese Gruppe die Infrastruktur das Allerwichtigste. Sie möchten zentral wohnen und würden am liebsten auf ein Auto verzichten.
Wenn man die Immobilie als Investitionsobjekt und nicht zur Selbstverwendung nutzt, und das trifft für etwa 2/3 der Immobilien in Stuttgart zu, dann muss die Gewichtung also ganz klar auf "Infrastruktur" liegen. Auch liegt auf der Hand, dass die vielen Arbeitnehmer Stuttgarts, die jetzt in Rente gehen, Stuttgart nicht verlassen werden. Gleichwohl müssen die frei gewordenen Arbeitsplätze mit neuen Mitarbeitern besetzt werden, was zumindest theoretisch, zu einer Verdopplung der benötigen Immobilien führt.
Es wurden in Vergangenheit also viele Fehleinschätzungen gemacht und falsche Entscheidungen getroffen, die sich sehr stark auf die heutige Wohnungssituation auswirken. Bedauerlicherweise ist diese nur sehr langsam zu verändern.

 

Wie ist die Immobiliensituation in anderen attraktiven Städten?
 
Vieles kann man ableiten, wenn man eine Situation mit einem „Extrema“ vergleicht.
                 
Aus der „Supercity“ Tokio in Japan, die größte Metropole der Welt, in welcher etwa 35 Millionen Menschen leben, erhalten wir Bilder und Nachrichten von überfüllten Zügen, riesigen Gebäuden, langen Warteschlangen, Menschenmassen und horrenten Mietpreisen. Wir erfahren, dass ein Parkplatz in Tokio etwa 600€/Monat kostet, so viel also wie bei uns in Deutschland eine ganze Wohnung.
Entsprechend leiten wir ab: Fläche ist rar, es gibt keinen Ort der Welt auf welchem mehr Bewohner pro Quadratkilometer leben: also ist es  hier extrem schwierig eine Wohnung zu finden.

Doch überraschenderweise ist genau das Gegenteil der Fall, von dem was angenommen wird: Es ist überhaupt kein Problem eine passende Wohnung in Tokio zu finden.

Die teuersten Wohnungen sind im Stadtzentrum, die Nähe zur nächsten U-Bahnstation wirkt sich extrem stark auf die Miete aus. Das heisst also, je weiter die Entfernung vom Zentrum und der Infrastruktur ist, desto mehr fallen die Preise. Und so gibt es zwar eine Vielzahl von absoluten Luxuswohnungen die 10.000€/Monat kosten, genauso gibt es jedoch auch massig Wohnungen die man für 400€/Monat mieten kann.

Alte Wohnungen gibt es nur sehr wenig. Ständig wird neu gebaut, alte Gebäude werden abgerissen und durch Neue ersetzt. Ganze Stadtvietel verändert sich nach 20-30 Jahren so stark, dass sie von ehemaligen Einheimischen nicht mehr widererkannt werden. 
Für ein festgelegtes Budget also, kann in der größten Stadt der Welt, in jeder Preiskategorie, jederzeit, aus tausenden von Wohnungen ausgewählt werden.

Und es besteht kein Zwang hier schnell reagieren zu müssen, und möglichst sofort einen Mietvertrag zu erwirken. Im Gegenteil: Die Immobilienmakler in Tokio müssen den Kunden gewinnen, dass er sich für eine Wohnung entscheidet. Neben einer perfekten Servicequalität und Kundenorientierung ist der Immobilienmakler angehalten, Angebote zu machen in Form von: „Wenn Sie sich innerhalb dieser Woche für die Wohnung entscheiden, so müssen Sie die ersten 3 Monate keine Miete zahlen.“

 

Wie ist die Immobiliensituation in Stuttgart wirklich?

So wird die Situation in Stuttgart, insbesondere von unseren Japanischen Kunden völlig falsch eingeschätzt. Stuttgart hat im Ausland keinerlei Bekanntheitsgrad. Und so leitet man im Gegensatz zu Tokio ab: In einer Stadt, die keiner kennt, gibt es keinen Grund für eine angespannte Wohnungssituation.

Doch genau hier ist auch das Gegenteil der Fall, denn der Immobilienmarkt ist nicht nur angespannt. Er ist panisch!
 
Wie viele Wohnungen tatsächlich fehlen lässt sich verständlicherweise nur schätzen. In einem Bericht der Stuttgarter Zeitung vom letzten Jahr wird von 50.000 fehlenden Wohnungen in der Metropolregion Stuttgart berichtet. Andere Quellen berichten von 60.000-70.000 fehlenden Wohnungen.
 
Entsprechend besteht ein Nachfragemarkt, der Immobilieneigentümer ist in einer sehr starken Position, der Interessent in einer sehr Schwachen. Wobei „schwache Position“ nicht den Kern der tatsächlichen Situation trifft. Bei einer Wohnung bzw. einer Unterkunft geht es um die Basis der Bedürfnisse eines Menschen, auf welche alle weiteren Bedürfnisse aufbauen. Ohne Bleibe in Arbeitgebernähe wird man keinen Job finden. Ohne Job wird man sicherlich keine Wohnstätte finden. Ein Teufelskreis.
Aufgrund der Knappheit an freien Wohnungen besteht in Stuttgart wirklich eine Notsituation. Menschen, die dringend eine Wohnung benötigen, sind von Existenz-Angst durchtrieben. Deshalb nochmal: COS Stuttgart erlebt den Stuttgarter Immobilienmarkt nicht als angespannt, sondern als panisch.
Nicht nur Menschen mit geringen oder mittleren Einkommen haben hier größte Probleme. Sondern auch diejenigen mit sehr hohem Einkommen. Leider wird der Zustand der Wohnungsknappheit längere Zeit so bleiben. Denn die Fehler wurden in Vergangenheit gemacht und diese können nicht kurzfristig behoben werden. Zwar haben heuer die Herren und Damen von der Stuttgarter Stadtplanung erkannt, dass etwas schief gelaufen ist. In den "Statistik und Informationsmanagement Themenheften" von der Landeshauptstadt Stuttgart zum "Wohnungsmarkt Stuttgart 2017" steht nun in der Einführung geschrieben "Für Wohnungssuchende in Stuttgart gestaltet es sich angesichts des hohen Nachfragedrucks durch das stetige Bevölkerungswachstum zunehmend schwieriger, ein preiswerte Bleibe zu finden". Aber so richtig verstanden, was nun zu tun ist, wurde offensichtlich immer noch nicht. Denn auf Seite 31 steht dazu: "Die vorläufige Zahl der Genehmigungen 2016 beträgt 2134 Wohnungen. Das ist ein Zuwachs von 12 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Die positive Entwicklung der Baugenehmigungen wird allerdings durch die deutliche Zunahme von Flüchtlingsunterkünften getragen...ohne Berücksichtigung der Wohnungen in geplanten Flüchtlingsunterkünften wurden 2016 rund 500 Wohnungen weniger genehmigt als in den Vorjahren.

 Wie ist die Entwicklung bei den Kaufimmobilien?
 
Eine Untersuchung in welcher die durchschnittlichen Kaufpreise (Information aus den Kaufurkunden der Notare) von Immobilien im Grossraum Stuttgart miteinander verglichen wurden ergab, dass die Rate pro Quadratmeter bei knapp 6100 Euro liegt. Dieser Wert gilt über alle Baujahre, über alle Teilorte von Stuttgart. Daher ist diese Anhaltswert nicht wirklich aussagekräftig. Für einen Kaufinteressenten und dessen Strategie ist viel eher die Entwicklung der Preise wichtig. Dieselbe Quelle versichert: Pro Jahr ist mit einer Kaufpreissteigerung von 12-15 Prozent zu rechnen!
Damit unterscheiden sich die „erwarteten“ von den „tatsächlichen“ Kaufpreisen ebenso wie bei den Mieten. Nur die Wenigsten haben diese alarmierende Entwicklung gesehen und die Gründe dafür sind vielfältig.
Einleuchtend ist, dass die günstigen Zinsen und das enorm knappe Angebot dafür, sorgen, dass es hier zu einer, man kann es nicht anders sagen: schizophrenen Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt kommt. Nochmal zur Verdeutlichung was 12-15 Prozent Steigerungsrate pro Jahr bedeutet: bleiben die Steigerungsraten auf diesem Niveau, verdoppelt sich der Preis einer Immobilie alle 5 Jahre! 
Übrigens: es sind nicht ausländische Grossinvestoren, die wie wir es aus Berlin oder Frankfurt kennen, die besten und teuersten Wohnungen kaufen, um sie dann leer stehen zu lassen um zu spekulieren. Nein, es sind in den meisten Fällen die lokalen Bürger aus Stuttgart, die entweder zur Alterssicherung, oder zum Eigennutz eine Immobilie kaufen möchten. 
Ist dies der Beginn einer Immobilienblase? Nein mitnichten. Auch hier gibt es kein Anzeichen dafür, dass sich dieser Trend wandelt. Gerade weil die Preise nicht durch Spekulation, sondern durch Angebot und Nachfrage entstehen. Stuttgart 21 wird sich auf den Immobilienmarkt auswirken, allerdings nur auf dem Markt der Luxuswohnungen.
Apropos Luxuswohnungen: die bisher teuersten Wohnungen Stuttgarts waren die in Cloud No.7, dem Hochhaus neben dem Milaneo in der Heilbronner Straße. Der Quadratmeterpreis liegt hier bei 16.000 Euro. Allerdings lieben die Stuttgarter die Wohnungen und Häuser in den Halbhöhenlagen, am besten im Gebiet auf dem Killesberg. Hier soll es Immobilien geben, die mit 20.0000 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden!
Klar ist: die Preise der Kauf-Immobilien wirken sich natürlich auf das Angebot und die Kosten von Mietwohnungen aus.


 
Warum ist es so schwer eine Mietwohnung zu finden?
 
Wir erleben hier einen sehr besorgniserregenden Wandel: Menschen mit sehr hohem Einkommen sind nicht dazu bereit, trotz Ihres hohen Verdienstes mehr als die Hälfte Ihres monatlichen Einkommens in Miete zu investieren. Sei es, dass diese Menschen einen höheren Lebensstandard haben, der sich durch deren Arbeitsumfeld oder durch den Bekanntenkreis ergibt. Oder sei es, dass diejenigen, welche durch ihre gute Ausbildung das hohe Einkommen erreicht haben, die Kredite welche zur Finanzierung der Ausbildung erforderlich waren, zurückzahlen müssen. 
In Konsequenz reagieren die Hochverdiener. Die Anforderungen an die Wohnstätte werden stark reduziert, die Wohnfläche kleiner gewählt, die Wohngegend weniger attraktiv, es werden Abstriche bei der Parkplatzsituation oder die Entfernung zum Arbeitsplatz wird größer gewählt.
Die Konsequenz daraus ist: Menschen, die ein geringes Einkommen haben, alleinstehend sind, Kinder haben, Haustiere haben, Ausländer sind, Musiker sind, kein geregeltes Einkommen haben, usw. haben durch die Menschen mit hohem Einkommen eine zusätzliche sehr starke Konkurrenz. Letztlich sind Niedrigverdiener bzw. Geringverdiener geradezu chancenlos eine Wohnung zu finden.
Das ist die Realität, da hilft auch kein Antidiskriminierungsgesetz weiter.

 

Wie ist der Auswahlprozess der Interessenten?
 
In Stuttgart ist es so, dass sich innerhalb weniger Tage auf eine attraktive Wohnung, welche ca. 1000€ Miete/Monat kostet, mehr als 200 Personen bewerben.

Der Anbieter der Wohnung wird natürlich nicht alle Interessenten zur Besichtigung einladen, sondern er wird sich die Besten Bewerber aussuchen.
Unterteilt man, um einen Mittelwert zu nutzen, die Bewerber in „attraktiv“ z.B. kein Musiker, Menschen mittleren Alters, Einhaltung der Hausordnung bzw. der kulturelle Regeln und „nicht attraktiv“ z.B. hat Haustiere, ohne regelmäßiges Einkommen, große Personenzahl, Raucher, bleiben von den 200 Bewerbern noch 100 attraktive Bewerber.
Unterteilt man die attraktiven Bewerber weiter in „sehr attraktiv“ z.B. hohes Einkommen, hoher Bildungsgrad, so verbleiben von den 100 Bewerbern noch 50. Wird hier weiter unterteilt in „Top-Kandidaten“ z.B. seltene Nutzung der Wohnung, verheiratet ohne Kind, so verbleibt hier nochmals die Hälfte. Selbst wenn man ein weiteres Auswahl-Kriterium definiert z.B. „Auftreten“ oder „verfügt über Bürgschaft“ bleibt letztendlich noch immer ein dutzend Kandidaten. Und nur einer der Kandidaten wird die angebotene Wohnung erhalten. Entsprechend ist im privaten Markt unter Einhaltung der Anforderung erfahrungsgemäß mit einer Suchdauer zwischen sechs und neun Monaten zu rechnen.



Wie hoch sind die Mieten in Stuttgart tatsächlich?

 
Schaut man sich die Mietspiegel von Stuttgart an, so fallen einem einige Zahlen ins Auge.
Kostete eine 60mm2 Wohnung im Jahr 2011 deutschlandweit 5,56€ pro Quadratmeter, so waren es 6,94€ in Baden-Württemberg, und nochmal 30% mehr, nämlich 9,06€ in Stuttgart.
Im Vergleich: Sechs Jahre später kostete die gleiche Wohnung im Jahr 2017 deutschlandweit 7,37€ (+32,5%), in Baden-Württemberg 9,90€ (+42,6%) und in Stuttgart 14,81€ (+63,5%).
 
Im Jahr 2018 kostet die Wohnung mit 60mm2 deutschlandweit 7,55 Euro (+2,4% zum Vorjahr) pro Quadratmeter, der Mietpreis bleibt also vergleichsweise stabil. In Baden Württemberg hat sich die Miete pro Quadratmeter bereits um 29 Cent auf 10,19€ verteuert (+2,9%), in Stuttgart jedoch kostet diese nun 16,80€ und damit besteht eine Steigerung von 13,5% innerhalb eines Jahres!
 
Diese Daten aus dem Mietspiegel Stuttgart erscheinen erschreckend! Man kann es nicht glauben, dass eine derartige Entwicklung stattfindet. Jedoch können wir bei COS aus unserer eigenen Erfahrung diese Daten bestätigen. Es ist sogar noch schlimmer, denn die Preissteigerung ist auch bereits bei den attraktiven umliegenden Gemeinden und Städten wie Korntal-Münchingen, Böblingen, Leonberg, Kornwestheim, Esslingen, Ostfildern, Filderstadt und Ludwigsburg angekommen. Und wir von COS Stuttgart sehen keinen Grund, warum sich der Markt anderes weiterentwickeln sollte.
 

Gibt es in Stuttgart wirklich die „Schwäbische Kehrwoche“?

Die Schwäbische Kehrwoche bedeutet: Jede Woche wird die Verantwortung zur Reinigung und Pflege der Gemeinschaftsräume, des Eingangsbereiches und der Hausflure von Wohnungspartei zur Wohnungspartei weitergereicht.

Den Umfang und die Art der Pflege legt die Eigentümergesellschaft fest. Ein üblicher Umfang ist: das Treppenhaus, die Kellerräume, die Waschküche und Flure trocken und nass zu wischen, den Eingangsbereich zu kehren und die Fussmatten zu reinigen. Bei älteren Häusern mit Holztreppen müssen diese speziell gepflegt werden.

Bestandteil der schwäbischen Kehrwoche ist außerdem, im Winter dafür verantwortlich zu sein, den Schnee früh morgens und über den Tag verteilt zu räumen, je nach Schneefall.


Üblich ist der Eingangsbereich des Hauses und die zugeteilten Gehwegen, zu räumen. Wenn eine Tiefgarage vorhanden ist, dann auch den Bereich der Tiefgaragenzufahrt. Aussenstehende finden es häufig belustigend wie akribisch die Schwaben hier zu Werke gehen. In Wahrheit ist dies jedoch nichts anderes als Risikomanagement: sollte ein Bewohner oder Passant aufgrund von unzureichendem Schneeräumen stürzen und sich verletzten, so wird der Verantwortliche der Kehrwoche dafür persönlich haftbar gemacht. In Konsequenz bedeutet dies also zwangsläufig Urlaub fürs „Schneeschippen“ nehmen zu müssen.
 
Bis vor 10 Jahren war die traditionelle „Schwäbische Kehrwoche“ völlig üblich. In den neueren Gebäuden jedoch kommt diese heute jedoch nicht mehr zu Anwendung.

Dies hat zwei wesentliche Gründe:

Zum Einen ist es auf ist dies, mit den Anforderungen der Mieter an eine entsprechende Wohnung begründet. Menschen, die in der Lage sind, diese enormen Mieten zu bezahlen, sind nicht dazu bereit, auch noch in Ihrer geringen Freizeit derartige Aufgaben zu erfüllen.
Zum Anderen lehnen auch mehrheitlich die Eigentümer der Immobilien im süddeutschen Raum die Schwäbische Kehrwoche ab. Die Reinigungs- und Pflegeaufgaben werden nicht mehr den Mietern übertragen, sondern professionellen Reinigungsfirmen, die zumeist auch den Hausmeisterservice übernehmen.
Der Grund dafür ist leicht nachzuvollziehen: Wohnungseigentümer benutzen Ihre Wohnungen/Häuser als Investitionsobjekt. 
Menschen die in Immobilien investieren, tun dies, weil sie geringes Risiko, Kontinuität und einen angemessen Ertrag der Investition möchten. Was diese Menschen überhaupt nicht möchten ist: Nervenkraft, Arbeitszeit und Aufwand in Ihre Investition zu stecken. Genau aus diesem Grund haben sie sich für diese Art der Investition entschieden. Entsprechend scheuen die Investoren von Immobilen zumeist den direkten Kontakt mit Mietern. Sie haben sicherlich nicht das Interesse, die Einhaltung und Durchführungsqualität der Kehrwoche der einzelnen Mieter zu überprüfen und eventuelle Nachbesserungen zu verlangen.
 
Das Interesse der Immobilieneigentümer ist, dass das Haus und die einzelne Wohnungen  professionell gepflegt werden, so dass sich steigende Mieteinnahmen und keine Beanstandungen ergeben.
Die Konsequenz daraus ist, dass die Reinigungs- und Pflegekosten auf den Mieter in Form von hohen Nebenkosten umgelegt werden. 
Was alles in den Nebenkosten enthalten ist und wie diese errechnet werden obliegt dem Eigentümer der Wohnung, im nächsten Absatz wird näher darauf eingegangen. 
 
Welche weiteren Mietkosten entstehen?
 
In den meisten Fällen sind die Kosten für eine Garage oder einen Stellplatz nicht in der Miete eingerechnet. 
Eine Einzelgarage oder ein Stellplatz in einer Sammelgarage kostet in Stuttgart zwischen 75€ und 120€ monatlich. Je nach Lage auch deutlich mehr. In der Innenstadt ist die Parkplatzsituation dramatisch schlecht, vor allem in den Gebieten, welche vom 2. Weltkrieg verschont geblieben sind und die entsprechenden Häuser ohne Tiefgarage geblieben sind, z.B. im Heusteig- oder Lehenviertel. Hier einen Parkplatz zu finden ist eine Tortur. Daher sind einige Supermärkte dazu übergegangen in der Nacht Ihre Parkhäuser zu vermieten. Allerdings sind hier auch mit 100€/Monat zu rechnen und es wird normalerweise zur Auflage gemacht, dass das Fahrzeug früh morgens entfernt werden muss, damit der Parkplatz den Supermarktkunden zur Verfügung gestellt werden kann.
In manchen Fällen wird auch für die Einbauküche oder die Möblierung eine eigene Position im Mietvertrag festgelegt.

Jedoch: Bei allen bisher gemachten Angaben über die Miethöhe handelt es sich um die, umgangssprachlich genannte „Kaltmiete“. Also die Grundmiete einer Wohnung. Manche sagen auch Raumkosten dazu.
Wesentlich sind jedoch auch die variablen Kosten zum Betrieb einer Wohnung, also die Nebenkosten. Sie werden als monatliche Vorauszahlung für Heizkosten, Warmwasser und sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag aufgeführt. Diese bilden in Summe mit der „Kaltmiete“ die umgangssprachlich genannte „Warmmiete“, also die Gesamtmiete. Die Gesamtmiete ist der monatliche Betrag, welcher der Mieter dem Eigentümer, zumeist zum Monatsbeginn, im voraus bezahlt.

Einen fixen Wert für die Nebenkosten gibt es nicht. Meistens überlegt sich der Eigentümer einen Zuschlagssatz pro Quadratmeter. In diesen Zuschlagssatz versucht er alle Kosten, die zum Betrieb einer Wohnung/Hauses notwendig sind, abzudecken. Es handelt sich also um einen Schätzwert. Der Eigentümer muss mindestens einmal jährlich dem Mieter Auskunft über den tatsächlichen Verbrauch erteilen. Nachdem die Werte feststehen muss die Abweichung vom Schätzwert verrechnet werden. Das heisst also der Eigentümer das Recht bzw. die Pflicht, zu wenig bezahlte Kosten einzufordern, oder wenn der Mieter sparsamer agiert hat als angenommen, zu viel bezahlte Einahmen wieder an den Mieter zurückzubezahlen.  

Bestandteil der Nebenkosten sind auch die Kosten zur Abfallbeseitigung, Abwasserbeseitigung, Versicherungskosten, Kosten für Gartenarbeiten und Weitere Kostenfaktoren. Selbst die Grundsteuer darf vom Eigentümer auf den Mieter in Form von Nebenkosten umgelegt werden.
Betriebskosten sind auch Teil der Nebenkosten. Was der Eigentümer als Betriebskosten geltend machen darf, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gesetzlich geregelt: wie oben beschrieben im Absatz der "schwäbischen Kehrwoche" sind dies Reinigungskosten, sowie Kosten die durch Eis-Schneebeseitigung. Aber auch Wartungsumfänge, Concierge, Wach-und Gebäudedienste, Kosten für Schwimmbad/Sauna/Fitnessraum, sowie erforderliche Instandhaltungsdienste werden auf den Mieter in Form der Nebenkosten umgelegt.

Laut einer Untersuchung von Focus Nachrichtenmagazin im Jahr 2018, haben sich deutschlandweit die Nebenkosten in den letzten 10 Jahren um etwa 13% gesteigert. 
Diese Statistik ist jedoch wenig aussagefähig. Die Berechnung erfolgte auf Basis der Kosten-Steigerungsraten von Wasser, Grundsteuer, Instandhaltung usw. 

Nachdem wie soeben angeführt die Nebenkosten unterschiedlich strukturiert sein können und von der Art des Gebäudes, vom Verhalten der Bewohner und vom Servicelevel abhängig sind, kann eigentlich nur der Einzelfall betrachtet werden.

Einen groben Anhaltswert bietet der Stuttgarter Mieterverein mit 2,88€/Quadratmeter im Jahr 2017 an. Bei dieser Abgabe ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Wert über alle Wohngebäude in Stuttgart gemittelt wurde. Dabei sind 50% aller Wohnungen im Gebiet Stuttgart älter als 50 Jahre und entsprechend ergeben sich sehr unterschiedliche Werte insbesondere durch die Ausstattung des Gebäudes bestimmt werden.
Daher entsteht ein verzerrtes Bild. Für neue Wohnungen ist der Wert von 2,88€/Quadratmeter daher zu gering angesetzt.
 
Denn bei neuen Gebäuden ist der Standard der Ausstattung sehr stark gestiegen. Mehrfamilienhäuser sind mit einem Personenaufzug, großen Tiefgaragen, einzeln für jede Wohnung vorgesehenen Fahrradparkplätzen, Videoanlagen, Handwerkertoilette, Kinderspielplatz usw. ausgestattet. Sei es durch gesetzlich vorgeschriebene oder aktuellen Markt-Anforderungen. Die entstandenen Kosten für die Instandhaltungen und Pflege dieser Einrichtungen werden entsprechend in die Nebenkosten übertragen.

Zusammenfassend lässt sich aus unserer Erfahrung bei COS sagen, dass zwischen 30% und 40% der Monatskaltmiete zusätzlich für die Nebenkosten gerechnet werden muss.
 
 
Was ist unsere Empfehlung an Sie? 

Sie sollten die hier erhaltenen Informationen und Daten für Ihre Strategie nutzen, wenn Sie eine Immobilie in Stuttgart sei es zum Kauf- oder zur Miete suchen.


Die hier gemachten Daten beruhen auf statistische Erhebungen und unseren Erfahrungen bei COS Services Stuttgart. Jeder Fall ist unterschiedlich und durch die verschiedenen Gegegebenheiten ergeben sich stets neue Randbedigungen. Man kann nicht von dem einem Fall direkt auf den anderen Fall schliessen. Aber eine Handlungsempfehlung, die wir auf jeden Fall weitergeben können ist: Kümmern Sie sich so früh wie möglich um die Immobiliensuche und investieren Sie Energie und den nötigen Aufwand (z.B. Bewerbermappe). Mit einer"Halbgas-Einstellung" werden Sie keinen Erfolg haben.


Wenn Sie genug Zeit und vor allem Erfahrung haben, so wird man über die Internetanzeigen auf diversen Immobilienportalen eine Wohnung finden. Aber Vorsicht, hier tummeln sich sehr viele Betrüger. Zeitweise passiert es, dass es mehr betrügerische Internetanzeigen gibt, als Echte. In Zeitungen werden manchmal auch attraktive Wohnungen angeboten. Doch hier gilt klar: wer zuerst kommt, malt zuerst!

Unserer Erfahrung nach hat man die beste Chancen auf eine Wohnung, durch die Vermittlung innerhalb vom Bekanntenkreis. Meistens sind die Bekannten fair und bieten zu einem akzeptablen Preis an und  diese informieren auch über Vor-und Nachteile, so dass Überraschungen ausbleiben können.

Aus unserer Sicht als "Expatriate Relocation Service", der sich um ortsfremde Menschen kümmert, die nach Stuttgart zum Arbeiten oder Studieren umsiedeln, liegt der Focus auf anderer Stelle. Wir wissen, dass die Lage, die Infrastruktur und das "Umfeld" die wichtigsten Faktoren einer Immobilie für unsere Kunden sind . Mit "Umfeld" sind die Menschen in der Nachbarschaft, oder das Vorhandensein von Kneipen, Bolzplätze, Flüchtlingsheime usw. bis hin zum Prostitutions-/Drogenmarkt gemeint. Als Orts- oder gar Kulturfremder kann über das Umfeld der 152 (!) Stuttgarter Stadtteile keine Kenntnis bestehen. 


Und daher empfehlen wir Menschen die hier, zumeist in sehr verantwortungsvollen Positionen, zum Arbeiten umsiedeln, dies nicht auf eigene Faust zu versuchen. Es bringt rein gar nichts, wenn zwar eine hübsche Wohnung gefunden wird, die ein festes Anforderungsprofil erfüllt. Aber durch Faktoren, an welche nicht gedacht wurden, oder die einfach unbekannt waren, Stress entsteht. Sei es durch endlose Staus zur Arbeit, Lärm, Verhaltensweisen von Anwohnern, Infrastruktur, Verfügbarkeit des ÖPNV, Hausregeln und Sicherheitsgefühl. Dies gilt umso mehr, wenn nicht nur eine Einzelperson umsiedelt, sondern auch der Partner, oder die ganze Familie mit Kindern. 


Wenn die Basis bzw. das Grundbedürfnis, einen sicheren und angenehmen Rückzugsort zu haben, nicht richtig befriedigt wird, so kann auf den restlichen Handlungsfeldern keine Leistung erzielt/geleistet werden.


Auch die lokalen Immobilienmakler von Stuttgart können einem Expatriate nicht wirklich helfen. Dafür sind es in Summe zu wenig Kunden, als dass sich diese in die Lebenssituation eines Expatriates hineinversetzen können. Die lokalen Immobilienmakler von Stuttgart wissen was die Stuttgarter Bürger wollen, nicht was ortsfremde Menschen brauchen. So möchte ein Expatriate sicherlich nicht in "Hanglage" leben. Für viele Stuttgarter ist dies die Erfüllung eines Lebenstraumes.


In Ihrem eigenem Interesse sollten Sie daher, trotz der Kosten, ernsthaft in Erwägung ziehen, ob es nicht sinnvoll ist, uns an Ihrer Seite zu haben. Machen Sie sich den enormen Aufwand bewusst, den Ärger, die Frustration, den Zeitaufwand, der auf Sie zukommt. Wir haben durch unsere Kontakte und unsere sehr gute Kenntnis vom Grossraum Stuttgart andere Möglichkeiten und können wirklich effektiv und effizient unterstützen.

Wir haben die fachlichen Fähigkeitsnachweise, als auch die behördlichen Genehmigungen Immobilien zu vermitteln, gewerblich Personen und Güter zu transportieren, Möbel und Einrichtung günstig zu beschaffen, Reparaturen durchzuführen, Installations- und Renovierungsarbeiten durchzuführen. Selbstverständlich sind wir auch gegen etwaige Schäden versichert, falls einer unsere Mitarbeiter etwas beschädigt.
Entsprechend sind wir in der Lage durch ein konkurrenzlos breites Service-Portfolio, ein sehr attraktives Komplettpaket anzubieten.

Grundsätzlich prüfen wir sämtliche individuellen Randbedingungen unserer Kunden und stellen uns gänzlich auf seine Bedarfe ein. Wichtigster Faktor in Stuttgart für Expatriates oder Menschen die arbeitsbedingt umsiedeln ist: wie lässt sich der Berufsverkehr vermeiden? Für die Familien des Expatriates klären wir vorab: Wie kommt das Kind zur Schule über ÖPNV? Wie sind die Einkaufsmöglichkeiten, Ärzteverfügbarkeit, Sicherheit des Umfelds usw.


Bitte machen Sie sich bewusst: Sollte Ihr Standortwechsel/Umzug beruflich begründet sein, so können Sie unsere Rechnung vollständig als Werbungskosten in Ihrem Jahressteuerausgleich angeben und von der Lohnsteuer absetzen. Entsprechend verbleibt dann nur etwa die Hälfte des Rechnungsbetrags für Sie als tatsächliche Kosten. Überlegen Sie mal, was die Folgen sind, wenn Sie sich wirklich falsch entschieden haben, und wieder umziehen möchten. Neben der extremen Stressbelastung, können Sie auch mit dem 10-fachen Ihrer monatlichen Miete als Verlust rechnen.


Sie erreichen uns gerne mithilfe des Kontaktformulars, wir melden uns umgehend bei Ihnen.
 

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