• Gakken School for Japanese Expatriate children

    Part of the COS Services portfolio is the Japanese Kyoshitsu School Gakken in Stuttgart.
    What's Gakken Kyoshitsu School?
    Gakken Kyoshitsu school is a complementary Japanese school taking place, after the actual, normal school lessons, in the  afternoon or evening. It complements the subject matter of the normal school. This type of school is quite normal in Japan. Almost every student visits this kind of school, a so called Juku. "Kyoshitsu" means class-room and "Gakken" is the publishing company that produces the learning materials.  

    Why attend Gakken Kyoshitsu?
    Basically it encourages autonomous and independent learning using riddles. The students apply the knowledge from school to solve problems. This helps the students advance their expertise in arriving at solutions to problems and to grow faster. A Japanese Juku also prepares the students for the very difficult Senior High School and University entrance exams.

    What’s the difference between Gakken Kyoshitsu and normal schoolwork?
    Each exercise consists of different tasks and riddles, with a strong practical relevance. This helps the students to understand which problems can be solved with the methods they learned in school. In the classroom students with different age and educational levels are together, but each student learns individually. There is no teacher at the front and no blackboard. If a child needs help he or she comes to one of the 2-3 teachers. Using questions to make the student reflect, the teacher gives hints thatlead the student to a possible solution.

    Which subjects are offered?
    At Gakken Kyoshitsu Stuttgart we started with in 2015 mathematics and Japanese. Since 2017 we also offer science, geography and more subjects taught in Japanese. Since2018 we also offer English for Japanese children.

    Why COS Services founded Stuttgart Gakken Kyoshitsu?
    Reintegration of the expatriate children after living abroad was the largest problem for our customers. If the children can not visit Japanese school during the expatriate assignment for e.g. 2-3 years, returning to Japanese school is extremely difficult. Before COS Services Stuttgart founded the school, many children were about 2-3 years behind the usual education level of their classmates in Japan. 

    What did expatriates do in Stuttgart did before Gakken Kyoshitsu was founded?
    Many Japanese employees with school age children decided against an expatriate assignment because of this. Others tried to teach their children the most important school subjects - mathematics and Japanese - by themselves. Indeed there is a Japanese Saturday school in Stuttgart, in which many teachers, mostly unsalaried, help the children. However the required age-appropriate level of education cannot be assured within the few lessons a week. In some cases an expatriate’s wife would remained with the children in Japan - separating the family. 

    What was the consequences?
    Separation of the family is a stress factor on top of  the already high load on an expatriate. Having his family nearby give the expatriate stability. Trying to teach their children the necessary education, leads to frustration for both parents and children. For many Japanese expatriate families in Stuttgart the missing education of their children was really the biggest problem.
    Often this problem becomes obvious on the return of to Japanese school. At that point a large effort is required to make up for the deficit.

    Why is this different for Japanese children, why this is so special?
    To explain this, some background information is required. Japanese children are assigned a grade based only on age - not by the performance. If the necessary knowledge and skills are not achieved, it is not possible to repeat a class level! 
    There are competitive examinations to enter Senior High Schools. Students can only attend the Senior High Schools where they pass the entrance examination. This also applies for university application.
    Each Senior High School can decide the level of difficulty by themselves. The school grades of the students don’t matter, only the examination tests count. This also explains why a person’s grades are not considered important in Japan, but rather the reputation of the school/university he or she attended.

    If a student do not pass the entrance examination, of a famous and good school, he or she will attempt the entrance examination at a less famous school. If this test is failed, the student will apply for progressively easier schools. 
    So, the way of life is decided very early in Japan. Therefore it is obvious why an age-appropriate level of education is absolutely required.

    Why is reintegration of Japanese children such a big problem? 
    Japanese schools have a stronger focus on science and especially math.
    Japanese students are far ahead in mathematics compared with the students in other countries for example Germany. What German students learn a 6th grade mathematics class (age between 12-13), Japanese students will learn when they are 10 years old. The worldwide Pisa study shows this spectacular result: Japanese students are always No. 1 in mathematics, and since years!

    Even the calculation methods students learn in Japan are totally different from those in Europe. 
    Also it is an enormous hurdle for the expatriate children to learn the very complicated Kanji characters, that a Japanese student has to learn by the age of 18.

    Those who cannot read Kanji, are not capable of understanding newspapers or complex texts. Those who cannot correctly write Kanji, disqualifying themselves from many parts of society and the workforce. 

    Isn’t it too much for the children to go to Gakken Juku after school and learn again?
    From western perpective, maybe. But from a Japanese perspective it is absolutely normal. In Japan it’s usual that students visit a Juku. There are many different Jukus. They are large franchises or publishing companies.

    The very fact that one of the biggest Jukus “Gakken Kyoshitsu” is visited by 720.000 students in 15.000 schools shows that! 

    It is also a fact, that the children determine their learn speed by themselves. There is no pressure. Teachers correct students not by "right / wrong", but by tips and advices. The students have to find an approach to solve the riddles by themselves. 

    The students experience success, self-confidence understand how to apply the knowledge they learn in school.

    Will the exercises put additional pressure on the students to succeed?
    Like in a computer or video game, you just can enter the next level, when all tasks and exercises have been completed correctly.
    The exercises for each student are prepared individually. Each exercise is selected based on the current level of education an ability. So students are able to solve the exercise or riddles. It starts very easy. Step by Step it gets more challenging.

    In this way, students experience a very strong self-motivated learning and tasks are more like a “challenge”. Because the exercises are completely individual, there is no chance for comparison between the students to each other. So there is no competitiveness between the students of Gakken Kyoshitsu.

    Where does the Stuttgart Gakken Kyoshitsu takes place?
    COS Services Stuttgart rented class rooms in the Queen Charlotte High School in Stuttgart Möhringen. In 2017 we improved the convenience for our customers, by selecting a more central location.
    ow Stuttgart Gakken Kyoshitsu is located in the International School Stuttgart Degerloch, which is where the most of our students attend school. This saves time and effort for our customers. 

    Is it possible non-Japanese children can join as well?
    Gakken Kyoshitsu exercises are exclusively in Japanese language and specific to the Japanese curriculum, the lessons are in Japanese language by our Japanese qualified teachers. 

    How has the Stuttgart Gakken Kyoshitsu developed since its foundation?
    COS in Stuttgart founded the first “Gakken-Juku” in Germany and became the second Japanese Gakken Juku in Europe.

    The Gakken Kyoshitsu supplements the Japanese Saturday School. Many teachers from Japanese Saturday School have even started workingfor Gakken Kyoshitsu Stuttgart because of the fantastic concept.

    Of all the Gakken Jukus worldwide Stuttgart Gakken students had the strongest growth in number of students. Indeed the students of Stuttgart Gakken Kyoshitsu are now at least on the same level of education, compared to the students in Japan. A 2017 test in which all 15.000 Gakken Jukus participated, all (!) Stuttgart Gakken Kyoshitsu students got awards for very good performances!

    In following video the leader of "Gakken International", Hiromitsu Funami, who travelled to us in Stuttgart, came to present his enterprise in person for the opening of the second European Gakken Kyoshitsu.

    More literature is here in English Language:




  • Gakken Schule für japanische Expatriate Schulkinder, was ist das?

    Bestandteil von COS ist auch die Japanische Kyoshitsu Schule Gakken in Stuttgart.
    Was ist die Gakken Kyoshitsu Schule?

    Die Gakken Kyoshitsu Schule ist eine ergänzende Schule, die nach dem eigentlichen, normalen Schulunterricht nachmittags bzw. abends stattfindet. Es handelt sich dabei nicht, um eine Nachhilfeschule im eigentlichen Sinne. Vielmehr handelt es sich um eine Ergänzung, in welcher der erlernte Schulstoff gefestigt und weiter vertieft wird. Diese Art von Schule ist in Japan sehr üblich. Fast jeder Schüler besucht eine derartige Schule. Die Lernmethode basiert darauf, dass die Schüler selbstständig Rätselaufgaben lösen, indem sie das erlernte Schulwissen anwenden.
    Diese Art von "Paukerschulen" werden als "Juku" in Japan bezeichnet. Kyoshitsu heisst Klassenraum und Gakken ist der Verlag, welcher die Unterrichtsmaterialien zur Verfügung stellt.

    Was ist das Ziel der Gakken Kyoshitsu?

    Insbesondere sollen die japanischen Schüler in der Lage sein, den Schulstoff auf alltägliche Frage-und Problemstellungen zu übertragen und unabhängig einer Vorgabe Lösungswege finden. Es entsteht dadurch eine enorme Steigerung der Problemlösungskompetenz. Durch die vielen Übungen, werden die Kinder auch sehr viel schneller bei der Bearbeitung von Aufgaben. Ferner bereitet eine Juku die Schüler auf die teilweise sehr schwierigen Eingangs- bzw. Eignungstests von Senior High Schools und Universitäten vor.

    Wodurch unterscheiden sich die Gakken-Aufgaben von den normalen Schulaufgaben?

    Auf jedem Aufgabenblatt befinden sich die unterschiedlichsten Aufgaben, die sehr stark von Praxisnähe geprägt sind. So verstehen die Schüler, warum sie den Stoff in der Schule lernen und welche praktischen Fragestellungen sich damit lösen lassen. Es wird kein Lösungsansatz vorgegeben, auch ist der Schwierigkeitsgrad einer Aufgabe nicht gekennzeichnet.

    Welche Schulfächer werden angeboten?

    Bei Gakken Stuttgart haben wir im Jahr 2015 mit Mathematik und Japanisch begonnen. Seit 2017 bieten wir auch Wissenschaft, Erdkunde und viele weitere weitere Unterrichtsfächer in japanischer Sprache an. Seit 2018 bieten wir auch einen English Kurs an, für japanisch sprechende Kinder.
    Warum hat COS Services die Gakken Stuttgart Kyoshitsu gegründet?
    Die Wiedereingliederung der Expatriate Kinder nach dem Auslandsaufenthalt war eines der größten Probleme unserer Kunden. 
    Wenn die japanischen Kinder 2-3 Jahre während des Expatriate Einsatzes die japanische Schule nicht besuchen können, ist eine Rückführung in den altersgerechten Unterricht in Japan enorm schwierig. Als COS Services die Schule gegründet hat, waren die Kinder etwa 2-3 Jahre hinter dem üblichen, altersgerechten, Lernniveau im Vergleich zu den Schülern in Japan.

    Was haben die Expatriates in Stuttgart gemacht, bevor es die Gakken Kyoshitsu gab?

    Viele japanische Mitarbeiter mit Kindern im Schulalter haben (sofern sie es gegenüber ihrem Arbeitgeber durchsetzen konnten) sich grundsätzlich gegen einen Expatriate Einsatz entschieden. Wieder andere versuchten selbst ihrem Kind den fehlenden Schulstoff beizubringen. 
    Es gibt zwar auch eine japanische Samstagsschule in Stuttgart, in welche viele Lehrer, zumeist ehrenamtlich, den Kindern helfen. Allerdings kann das erforderliche altersgerechte Bildungsniveau innerhalb der wenigen Schulstunden nicht gehalten werden. 

    In manchen Fällen blieb die Ehefrau mit den Kindern in Japan, so dass eine Trennung der Familie in Kauf genommen wurde.  

    Was war die Folge daraus?
    Die Trennung der Familie wirkt neben der ohnehin schon sehr hohen Belastung eines Expatriates als weiterer Stressfaktor. Statt einer Trennung sollte gewährleistet sein, dass der Expatriate Stabilität und Kraft durch seine Familie erhält. 
    Bei dem Versuch selbst dem Kind den Schulstoff beizubringen ist Frustration vorprogrammiert, sei es beim Kind oder den Eltern. 
    Somit stellte für viele japanische Expatriate Familien in Stuttgart die fehlende Bildung ihrer Kinder wirklich als die größte Sorge dar.
    Denn spätestens bei der Rückkehr des Expatriate Kindes in die japanische Schule zeigte sich das Defizit massiv, so dass dieses durch enormen Aufwand aufgearbeitet werden musste. 

    Wodurch unterscheidet sich der japanische Fall von den anderen, warum ist dieser speziell?
    Um dies zu erklären, ist etwas Hintergrundinformation erforderlich. 

    In Japan erfolgt die Klassenstufen-Einteilung alleine durch das Alter des Kindes, nicht durch die Leistungsfähigkeit. 
    Es ist nicht möglich eine Klasse zu Wiederholen! 
    Nach der Junior High School werden Eignungstests für die nächste Stufe, der Senior High School, gemacht. Durch die Eignungstests erfolgt die Unterscheidung der Schüler in deren Leistungsfähigkeit. 
    Nur das Bestehen des jeweiligen Eignungstests berechtigt zur Aufnahme in die gewünschten Schule. Dieselbe Methode wird später übrigens auch in den Universitäten angewendet. 
    Den Schwierigkeitsgrad der Eignungstests kann jede Schule für sich selbst festlegen. Ein Numerus Clausus, im Sinne eines Notendurchschnitt als Zulassungsbeschränkung, gibt es nicht. Noten spielen also keine Rolle.
    Dies erklärt im Übrigen auch, warum in Japan nicht die Noten eines Abschlusszeugnisses wichtig sind, sondern vielmehr der Name und Ruf der Schule/Universität auf welcher man studiert hat. Diese Art der "Kompetenzunterscheidung" gilt ein Leben lang, also nicht nur für den ersten Arbeitgeber.

    Wenn ein Schüler also den Eignungstest einer renommierten Schule nicht schafft, muss er auf eine weniger renommierte. Wenn er diesen Eignungstest auch nicht schafft, dann muss er auf eine einfachere Schule, usw. 

    Die Weichen des Lebensweges eines Menschen stellen sich in Japan also schon sehr früh. Dadurch ist es nachvollziehbar, warum ein altersgerechtes Bildungsniveau in Japan so wichtig ist.

    Warum ist die Wiedereingliederung von den japanischen Kindern so ein großes Problem?

    Das hängt damit zusammen, dass auf die naturwissenschaftlichen Fächer in Japan besonders großen Wert gelegt wird. Im Vergleich sind die Schüler in Japan den z.B. deutschen Schülern weit voraus. Was ein Kind in der 6. Klasse in Mathematik in Deutschland lernt (also im Alter zwischen 12-13), bekommt ein Kind bereits mit 10 Jahren in Japan gelehrt.
    Den enormen Vorsprung kann man auch aus den Pisa Studien leicht ablesen: Japan ist seit Jahren stets an erster Stelle in Mathematik und Wissenschaft. 
    Im Übrigen sind in Japan die Rechenmethoden völlig anders als die hiesigen. Dividieren/Multiplizieren beispielsweise erfolgt auf eine für uns Europäer fremde Weise, führt aber natürlich zum selben Ergebnis.

    Auch die sehr komplizierten Kanji Zeichen, die ein japanischer Schüler bis zum 18. Lebensjahr erlernen muss, stellt für die Expatriate Kinder eine enorme Hürde dar.

    Wer die Kanji nicht lesen kann, ist nicht fähig Zeitungen oder komplexe Texte zu lesen. Wer die Kanji nicht richtig schreiben kann, disqualifiziert sich.

    Ist es nicht zuviel für die Kinder, nach dem normalen Unterricht nochmal zur Schule zu gehen und zu lernen?

    Aus westlicher Sichtweise möglicherweise schon. Aus japanischer Sichtweise ist das völlig üblich. Es ist in Japan selbstverständlich, dass man in die Juku geht, wenn das Ziel besteht an einer guten Senior High School oder Universität zu studieren. Es gibt eine Vielzahl von Juku Schulen, bei welchen es sich um riesige Franchise-Unternehmen und Verlage handelt. 
    Über 720.000 Schüler besuchen die Gakken Kyoshitsu in 15.000 Schulen!

    Außerdem ist es so, dass die Kinder selbst die Lerngeschwindigkeit bestimmen. Es wird nicht korrigiert in "richtig/falsch". Sondern durch Hinweise wird das Kind auf einen möglichen Lösungsweg gebracht. Die Lösung wird eigenständig vom Schüler erarbeitet. Dadurch erlebt das Kind Erfolg, es wird das Selbstbewusstsein gesteigert, das Durchhaltevermögen wird gesteigert und es wird verstanden, für was man den Schulstoff überhaupt braucht.
    Wird durch die Aufgaben nicht zusätzlich Druck auf das Kind aufgebaut?
    Ähnlich wie bei einem Computerspiel, darf man erst ins nächste Level, wenn alle Aufgaben vollständig und richtig abgeschlossen sind.
    Am Anfang sind die Aufgaben sehr simpel, so dass sich der Erfolg einstellt. Schrittweise werden die Aufgaben schwieriger.
    Die Aufgaben werden für jedes Kind individuell zusammengestellt. Jedes Aufgabenfeld ist auf den derzeitigen Bildungsstand zugeschnitten und dadurch ist dieses für das Kind lösbar.
    Durch diese Art des Lernens entsteht eine sehr starke Eigenmotivation und die Rätselaufgaben werden als Herausforderung angesehen. 
    Die enorme Individualisierung der Aufgaben auf die Kinder bewirkt außerdem, dass keine Vergleichsmöglichkeit der Gakken Schüler untereinander besteht. Ein Konkurrenzdenken gibt es daher nicht.
    Wir erleben die Kinder so, dass es Ihnen Spass macht zu "grübeln", sie werden sehr selbstbewusst und stolz, woraus aus dem Zusatzaufwand eine Selbstmotivation entsteht.
     Wo findet die Gakken Kyoshitsu Schule Stuttgart statt?
    Bisher hat COS Räumlichkeiten in dem Königin-Charlotte Gymnasium in Stuttgart Möhringen gemietet. Seit 2017 konnten wir die Situation jedoch für unsere Kunden seitens der Lokalisierung verbessern. Wir befinden uns jetzt in der Internationalen Schule Stuttgart Degerloch (ISS), von welcher die meisten unserer Schüler stammen. Dadurch lässt sich Wegezeit und Organisationsaufwand für unsere Kunden einsparen.

    Können auch nicht-japanische Kinder teilnehmen?

    Die Unterrichtsmaterialien sind ausschließlich in japanisch, auf den japanischen Lehrplan zugeschnitten, der Unterricht findet in japanischer Sprache von unseren japanischen, im Lehramt ausgebildeten, Lehrkräften statt.

    Wie hat sich die Stuttgarter Gakken Kyoshitsu Schule entwickelt?

    Die Stuttgarter Gakken Schule hatte den weltweit stärksten Anstieg an Schülerzahlen. Die Stuttgarter Gakken Kinder befinden sich heute mindestens auf demselben Bildungsniveau, wie die Schüler in Japan. Ein Wettbewerbstest im Jahr 2017 an welchen alle 15.000 Gakken Schulen teilgenommen haben, beweist dies eindrucksvoll: Alle (!) Stuttgarter Gakken Schüler haben Auszeichnungen für besonders gute Leistungen bekommen!

    Im Folgenden spricht der Leiter von Gakken International, Herr Hiromitsu Funami, der eigens zu uns nach Stuttgart gekommen ist, um bei der Eröffnung der 2. europäischen Gakken Kyoshitsu sein Unternehmen selbst zu präsentieren.
    Weiterführende Literatur von Gakken ist hier in englischer Sprache:
    Die Internetseite der Gakken Stuttgart Kyoshitsu ist ausschliesslich in japanisch gehalten:



  • How is the real estate situation in Stuttgart?

    Based on experience from COS and official statistical data „Mietspiegel“ of 2018, the Stuttgart house and flat situation is like:

    -Concerning real estate costs, there is a big gap between reality and expectation by non-local people (they expect high rates for big famous cities, but not for a globally unknown town, however in case of Stuttgart the opposite is true)

    -comparable to Silicon Valley, since last century, Stuttgart attracts the most innovative companies and talented people, resulting in enormous real estate costs and the highest yearly increases of rent prices in whole Europe

    -the costs published in newspapers differ from reality. Reason is the German law “Mietpreisbremse”, which is a political measurement to limit this dramatic cost explosion. However the numbers written in contract differ from published information. So there’s a difference between “official price” and “real price”

    -about 50.000 flats are missing in metropolitan area Stuttgart, leading to a bull market resulting in petrified applicants

    -for buying a new flat, costs between 6.100€/m2 (normal) up to 15.000€/m2 (luxury) are to be expected

    -rents in buildings later October 2014 (exception “Mietpreisbremse”) are between 17€/m2 and 20€/m2, plus additional 2-3€/m2 for variable cost

    -there’s an extreme competition on market for applicants. About 200 people apply for an attractive flat per week. So the chance to get one, is very low. Depending on costs it could last very long, especially if you haven’t got private connections to get a flat. In average you need between 6 and 9 months to success.

    -by increasing the distance to Stuttgart to regions like e.g. Aichtal, Waldenbuch, Remstal, Strohgäu, Neckarteilfingen, etc. costs can be decreased

    -However the infrastructure for public transit is very bad outside of Stuttgart. Therefore people go by car to daily work. Consequence is that there are every day crazy traffic jams

    -this aspects are the reasons, why Stuttgart is the city with most traffic jams in Germany.


    COS Services Stuttgart is your relocation and real estate specialist having deepest local knowledge and experiences for decades. As local “Swabian” we can realize results, other relocation and real estate services can’t do.

  • Wie ist die Wohnungssituation in Stuttgart und warum unterscheidet sich diese von den restlichen Städten in Deutschland?

    Die Stuttgarter Wohnungssituation im Jahre 2018 zeigt sich durch eigene Erfahrungen von COS Stuttgart, als auch durch öffentliche statistische Erhebungen, wie folgt:
    -global betrachtet ist Stuttgart unbekannt
    -resultierend daraus besteht ein großer Unterschied zwischen den erwarteten/angenommen und den tatsächlichen Immobilienpreisen
    -tatsächlich hat Stuttgart, zusammen mit anderen Metropolen in Europa, die höchsten Mietpreise und die stärksten Miet-Steigerungsraten
    -Kaufimmobilien werden im Jahr 2018 im Großraum Stuttgart durchschnittlich mit 6.100€/Quadratmeter gehandelt.
    -Neue top-Wohnungen werden mit weit über 15.000€/Quadratmeter gehandelt 
    -für neue attraktive Miet-Wohnungen können als Kaltmiete 17€/m² angesetzt werden, die Nebenkosten belaufen sich auf 3€/m²
    -im Stuttgarter Raum ist für eine 50m² Wohnung eine Warmmiete von 1.000€/Monat inklusive Küche, exklusive Parkplatz, ab Baujahr 2014 anzunehmen
    -Es fehlen rund 50.000 Wohnungen in der Metropoloregion Stuttgart
    -die Wohnungssituation und der daraus abgeleitete Immobilienmarkt ist durch die Knappheit der Angebote dermaßen stark angespannt, dass enorme Konkurrenz besteht, sei es bei Kauf- oder Mietgesuche
    -200 Bewerber innerhalb einer Woche für eine, attraktive auf dem Markt angebotene, Mietwohnung sind realistisch
    -um einen abgeschlossenen Mietvertrag im mittleren Mietkostenbereich privat erfolgreich zu erreichen, muss etwa 6-9 Monate Mietgesuch in Stuttgart geplant werden
    -durch Vergrößerung der Entfernung von Stuttgart erhöht sich die Chance auf eine Wohnung, hier steigt das Angebot und die Immobilienpreise sind geringer
    -allerdings verringert sich die Infrastruktur, insbesondere die des ÖPNV, sehr stark außerhalb des Stadtgebietes, so dass es erforderlich ist, mit dem Auto zur Arbeit zu fahren
    - als Folge der hier genannten Ursachen ist Stuttgart Staustadt Nummer 1 in Deutschland

    Stuttgart, kenne ich nicht, wo ist das?
    Ist man auf Urlaubs-oder Geschäftsreise so wird man häufig gefragt, woher man kommt.
    Antwortet man dem Gegenüber „ich komme aus Stuttgart“, so folgt als Reaktion darauf, zumindest ausserhalb Europas, ein Anheben der Augenbrauen.
    „Stuttgart?“ in einer Tonlage die sagen will: was ist das denn, muss ich Stuttgart kennen? 
    „Ja, Stuttgart! Stuttgart in Germany, Deutschland.“
    Achselzucken, Mundwinkel formen sich zu einem U nach unten, Handflächen zeigen nach oben.
    Der Versuch zu erklären, wo Stuttgart ist fällt schwer. Denn welche große bekannte Stadt ist denn in der Nähe von Stuttgart?
    Also sage ich: Stuttgart ist in Süddeutschland. 
    Es ist immer dasselbe: Es entsteht Überraschung auf beiden Seiten: Einerseits, dass man Stuttgart ausserhalb Europas nicht kennt.

    Da doch auf jedem Porsche im Markenzeichen das Stuttgarter Rössle abgebildet ist und das Wort „Stuttgart“ geschrieben steht. 

    Andererseits entsteht Überraschung beim Gegenüber, weil offensichtlich die Erwartung besteht, dass man Stuttgart kennen sollte.
    Jedoch erklärt dies das erste der Probleme, die wir in Stuttgart haben: Stuttgart kennt ausserhalb Europas niemand.


    Wodurch zeichnet sich Stuttgart aus?
    Es ist schon ein Phänomen, die Stadt Stuttgart selbst ist völlig unbekannt. Weltbekannt sind jedoch die vielen Produkte, die aus Stuttgart kommen. Insbesondere wenn es sich um Produkte aus dem Bereich der Fahrzeugtechnik handelt.
    Die gesamte Wertschöpfungskette im Automobilbau wird von den erfolgreichsten und größten Unternehmen abgedeckt: Porsche, Daimler, Bosch haben Ihren Ursprung und Hauptsitz in Stuttgart. Die Lieferanten und Dienstleistungsunternehmen für die OEMs (Original Equipment Manufacturer=Erstausrüster), haben sich entsprechend ebenfalls in Grossraum Stuttgart angesiedelt, wie beispielsweise Vektor, Mahle, Mann+Hummel usw. Und genauso sind die weltbekannten Maschinenhersteller wie beispielsweise Schuler, Trumpf, Festo und Index hier, welche die Produktionsanlagen für die OEMs und Lieferantenfirmen herstellen. 

    Die erfolgreichen Firmen und weltbekannten Produkte sind das sichtbare Ergebnis der fantastischen Denker, die ihre Energie in ihre Arbeit investieren, um immer wieder aufs Neue zu versuchen Perfektion zu erreichen. 
    Stuttgart gilt als das „Silicon Valley“ von Deutschland. Hier werden die meisten Patentanmeldungen gemacht, die Uni Stuttgart und Hochschule Esslingen sind die besten Universitäten für Fahrzeugtechnik weltweit. Nicht nur das Automobil wurde in Stuttgart erfunden, eine Vielzahl von Erfindern, Dichtern, Philosophen, Künstlern und Denkern stammen von Stuttgart. 
    Es würde zu weit gehen die ursächlichen Gründe hierfür zu erklären. Das Besondere an Stuttgart ist, dass so etwas wie ein Werte-Ökosystem entstanden ist.

    Ähnlich wie in der Fauna und Flora, ein System, dass sich ständig erneuert, einen Kreislauf bildet, immer stärker wird und sich dadurch immer weiter ausbreitet. Man könnte Stuttgart also als „wirtschaftliches Gravitationszentrum“ bezeichnen.

    Auch ist die Attraktivität Stuttgarts dadurch begründet, dass die Lebensqualität hier am höchsten ist. Zu dieser Feststellung ist „Statistica“ gekommen.
    Stuttgart ist laut Statistica, die Stadt mit der geringsten Stressbelastung weltweit!

    Sicherlich spielt die geringe Kriminalität, die schöne Natur, das sehr umweltbewusste Denken der Menschen, der respektvoll-höfliche aber distanzierte Umgang der Schwaben, das gute Essen, die vielen Freizeitmöglichkeiten und die vielen Kulturangebote, eine Rolle. Jedoch gibt es hier auch Schätze, welche die meisten Menschen überraschen werden: Stuttgart verfügt über die höchste Zahl unterschiedlicher Mineralquellen Europas! Und die besonderen Trollingerweine gedeihen nur hier an den Hängen des „Stuttgarter Kessels“.
    Und so verwundert es nicht, dass Stuttgart in „Attraktivität und Einkommen“, laut dem Nachrichtenmagazin Focus 02/18, auf Platz 2 direkt hinter München liegt.


    Was meint COS mit einem "wirtschaftlichen Gravitationszentrum"?
    Selbstverständlich soll nicht verschwiegen werden, dass es noch viele Probleme und Aufgaben zu lösen gibt. So ist Stuttgart „Staustadt“ Nummer 1 in Deutschland und kämpft ständig mit Feinstaub-Alarmen. Nach den letzten Meldungen in den vergangenen Wochen, wird es zu Fahrverboten kommen für Diesel-Fahrzeuge, die nicht die Euro 6 Abgasnorm erfüllen. Ob durch diese Massnahmen das gewünschte Ergebnis erreicht wird, oder durch die Massnahme lediglich vorgegeben wird, dass das Ergebnis erreicht werden soll, bleibt abzuwarten.
    Auch klagen die Stuttgarter seit Jahren über die Unzuverlässigkeit, die Preise, und vor allem über den viel zu geringen Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV).

    Das unter diesen Umständen viele Milliarden Euro in das Neubauprojekt Stuttgart 21 investiert werden, dem modernsten Bahnhof von Europa, welches zum Ziel hat, die Situationen der Fernzüge zu verbessern, sorgt seit Jahren für Frust der Stuttgarter Bürger.
    Dennoch: die Attraktivität Stuttgarts überwiegt bei Weitem und wie schon beschrieben, ist das Phänomen eines „wirtschaftlichen Gravitationszentrums“ entstanden. 

    Was ist damit gemeint? In Stuttgart findet nicht nur die übliche Urbanisierung statt. Durch die vielen Beziehungen der Wirtschaftsorganisationen zueinander, das bestehende Know-How und der Innovationskultur entsteht nicht nur ein „Netzwerkeffekt“, ähnlich wie in Silicon-Valley, sondern ein "Selbstverstärkungseffekt".

    Die besten Universitäten ziehen die besten Studenten an, die attraktivsten Unternehmen ziehen die besten Studienabgänger an. In den großen Unternehmen arbeiten die Professoren an wichtigen Schaltstellen oder als Berater und diese finden durch Ihre Vorlesungen frühzeitig die besten Potentialträger für ihre Institute usw.

    Und so kommen die besten Mitarbeiter zu den besten Unternehmen, die wiederum die besten Mitarbeiter anziehen.

    Auf diese Weise findet eine Art Kreislauf statt, der sich immer weiter verstärkt. Dieser Selbstverstärkungseffekt ist stetig, stabil und wurde bereits Anfang des letzten Jahrhunderts gestartet.

    Die großen global agierenden Unternehmen wachsen und investieren hier, obwohl die Arbeitskosten in Stuttgart zu den höchsten weltweit gehören. Verlagerung jedoch, so haben viele Unternehmen bitter erfahren, führt nicht zwangsläufig zu geringeren Kosten. So wurde von vielen Unternehmern festgestellt, dass nur hier in Stuttgart, die gewünschten Ziele erreicht werden. 


    Wie wirkt sich das auf den Immobilienmarkt aus?

    Abgeleitet auf den Immobilienmarkt bedeutet das: die Situation wird in Zukunft noch angespannter. Es gibt keinen Grund für eine Kehrtwende.

    Damit haben wir bei COS eine völlig andere Meinung, wie die Analysten und Beamten vom Wohnungsamt.

    Jedoch ist die heutige und zukünftige Situation durch die Entscheidungen der letzten Jahre begründet. Und wenn man sich den Bericht der Wohnungssituation in Stuttgart 2004/2005 „Statistik und Informationsmanagement“ anschaut, hat den Anschein, als haben die Experten damals den Wert Stuttgarts nicht erkannt.
    So hat das „Statistische Amt“ einen Wohnungsbedarf zwischen den Jahren 2002 und 2020, von 15.000 Wohnungen ermittelt, also 790 Wohnungen pro Jahr, Quelle Seite 148.
    Den Einschätzungen der Analysten nach „wäre der Wohnungsbedarf zwar zu einem beachtlichen Neubaubedarf führen, allerdings sorge der demographische Umbruch zu einer schrumpfenden Bevölkerung und dementsprechend käme es zu einer stagnierenden Nachfrage.“

    Alarmierend empfand offensichtlich auch niemand den Umstand, dass etwa 50 Prozent der Wohnungen älter als 50 Jahre sind, Seite 153. Auch bestätigt die Statistik, das Bild Stuttgarts, in welchem es wenige große Gebäude gibt: 60 Prozent der Wohnungen sind in Gebäuden mit einer oder zwei Wohnungen.
    Doch nicht nur die Stadtplaner scheinen den Stuttgarter Wohnungstrend falsch eingeschätzt zu haben, sondern auch die Immobilienbesitzer und Investoren:
    Die Gewichtung der Lage einer Wohnung wird mit 45 auf „Bebauung des Gebietes und Aussicht“ , 30 auf „Belastung durch Emissionen und Verkehr“, 25 auf „Infrastruktur“ (Fahrzeit zur Innenstadt, Einkaufsmöglichkeiten), Seite 158. Dabei sind es doch gerade die vergleichsweise jungen Menschen die nach Stuttgart umsiedeln, um hier zu arbeiten oder zu studieren. Selbstverständlich ist für diese Gruppe die Infrastruktur das Allerwichtigste. Sie möchten zentral wohnen und würden am liebsten auf ein Auto verzichten.
    Wenn man die Immobilie als Investitionsobjekt und nicht zur Selbstverwendung nutzt, und das trifft für etwa 2/3 der Immobilien in Stuttgart zu, dann muss die Gewichtung also ganz klar auf "Infrastruktur" liegen. Auch liegt auf der Hand, dass die vielen Arbeitnehmer Stuttgarts, die jetzt in Rente gehen, Stuttgart nicht verlassen werden. Gleichwohl müssen die frei gewordenen Arbeitsplätze mit neuen Mitarbeitern besetzt werden, was zumindest theoretisch, zu einer Verdopplung der benötigen Immobilien führt.
    Es wurden in Vergangenheit also viele Fehleinschätzungen gemacht und falsche Entscheidungen getroffen, die sich sehr stark auf die heutige Wohnungssituation auswirken. Bedauerlicherweise ist diese nur sehr langsam zu verändern.


    Wie ist die Immobiliensituation in anderen attraktiven Städten?
    Vieles kann man ableiten, wenn man eine Situation mit einem „Extrema“ vergleicht.
    Aus der „Supercity“ Tokio in Japan, die größte Metropole der Welt, in welcher etwa 35 Millionen Menschen leben, erhalten wir Bilder und Nachrichten von überfüllten Zügen, riesigen Gebäuden, langen Warteschlangen, Menschenmassen und horrenten Mietpreisen. Wir erfahren, dass ein Parkplatz in Tokio etwa 600€/Monat kostet, so viel also wie bei uns in Deutschland eine ganze Wohnung.
    Entsprechend leiten wir ab: Fläche ist rar, es gibt keinen Ort der Welt auf welchem mehr Bewohner pro Quadratkilometer leben: also ist es  hier extrem schwierig eine Wohnung zu finden.

    Doch überraschenderweise ist genau das Gegenteil der Fall, von dem was angenommen wird: Es ist überhaupt kein Problem eine passende Wohnung in Tokio zu finden.

    Die teuersten Wohnungen sind im Stadtzentrum, die Nähe zur nächsten U-Bahnstation wirkt sich extrem stark auf die Miete aus. Das heisst also, je weiter die Entfernung vom Zentrum und der Infrastruktur ist, desto mehr fallen die Preise. Und so gibt es zwar eine Vielzahl von absoluten Luxuswohnungen die 10.000€/Monat kosten, genauso gibt es jedoch auch massig Wohnungen die man für 400€/Monat mieten kann.

    Alte Wohnungen gibt es nur sehr wenig. Ständig wird neu gebaut, alte Gebäude werden abgerissen und durch Neue ersetzt. Ganze Stadtvietel verändert sich nach 20-30 Jahren so stark, dass sie von ehemaligen Einheimischen nicht mehr widererkannt werden. 
    Für ein festgelegtes Budget also, kann in der größten Stadt der Welt, in jeder Preiskategorie, jederzeit, aus tausenden von Wohnungen ausgewählt werden.

    Und es besteht kein Zwang hier schnell reagieren zu müssen, und möglichst sofort einen Mietvertrag zu erwirken. Im Gegenteil: Die Immobilienmakler in Tokio müssen den Kunden gewinnen, dass er sich für eine Wohnung entscheidet. Neben einer perfekten Servicequalität und Kundenorientierung ist der Immobilienmakler angehalten, Angebote zu machen in Form von: „Wenn Sie sich innerhalb dieser Woche für die Wohnung entscheiden, so müssen Sie die ersten 3 Monate keine Miete zahlen.“


    Wie ist die Immobiliensituation in Stuttgart wirklich?

    So wird die Situation in Stuttgart, insbesondere von unseren Japanischen Kunden völlig falsch eingeschätzt. Stuttgart hat im Ausland keinerlei Bekanntheitsgrad. Und so leitet man im Gegensatz zu Tokio ab: In einer Stadt, die keiner kennt, gibt es keinen Grund für eine angespannte Wohnungssituation.

    Doch genau hier ist auch das Gegenteil der Fall, denn der Immobilienmarkt ist nicht nur angespannt. Er ist panisch!
    Wie viele Wohnungen tatsächlich fehlen lässt sich verständlicherweise nur schätzen. In einem Bericht der Stuttgarter Zeitung vom letzten Jahr wird von 50.000 fehlenden Wohnungen in der Metropolregion Stuttgart berichtet. Andere Quellen berichten von 60.000-70.000 fehlenden Wohnungen.
    Entsprechend besteht ein Nachfragemarkt, der Immobilieneigentümer ist in einer sehr starken Position, der Interessent in einer sehr Schwachen. Wobei „schwache Position“ nicht den Kern der tatsächlichen Situation trifft. Bei einer Wohnung bzw. einer Unterkunft geht es um die Basis der Bedürfnisse eines Menschen, auf welche alle weiteren Bedürfnisse aufbauen. Ohne Bleibe in Arbeitgebernähe wird man keinen Job finden. Ohne Job wird man sicherlich keine Wohnstätte finden. Ein Teufelskreis.
    Aufgrund der Knappheit an freien Wohnungen besteht in Stuttgart wirklich eine Notsituation. Menschen, die dringend eine Wohnung benötigen, sind von Existenz-Angst durchtrieben. Deshalb nochmal: COS Stuttgart erlebt den Stuttgarter Immobilienmarkt nicht als angespannt, sondern als panisch.
    Nicht nur Menschen mit geringen oder mittleren Einkommen haben hier größte Probleme. Sondern auch diejenigen mit sehr hohem Einkommen. Leider wird der Zustand der Wohnungsknappheit längere Zeit so bleiben. Denn die Fehler wurden in Vergangenheit gemacht und diese können nicht kurzfristig behoben werden. Zwar haben heuer die Herren und Damen von der Stuttgarter Stadtplanung erkannt, dass etwas schief gelaufen ist. In den "Statistik und Informationsmanagement Themenheften" von der Landeshauptstadt Stuttgart zum "Wohnungsmarkt Stuttgart 2017" steht nun in der Einführung geschrieben "Für Wohnungssuchende in Stuttgart gestaltet es sich angesichts des hohen Nachfragedrucks durch das stetige Bevölkerungswachstum zunehmend schwieriger, ein preiswerte Bleibe zu finden". Aber so richtig verstanden, was nun zu tun ist, wurde offensichtlich immer noch nicht. Denn auf Seite 31 steht dazu: "Die vorläufige Zahl der Genehmigungen 2016 beträgt 2134 Wohnungen. Das ist ein Zuwachs von 12 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Die positive Entwicklung der Baugenehmigungen wird allerdings durch die deutliche Zunahme von Flüchtlingsunterkünften getragen...ohne Berücksichtigung der Wohnungen in geplanten Flüchtlingsunterkünften wurden 2016 rund 500 Wohnungen weniger genehmigt als in den Vorjahren.

     Wie ist die Entwicklung bei den Kaufimmobilien?
    Eine Untersuchung in welcher die durchschnittlichen Kaufpreise (Information aus den Kaufurkunden der Notare) von Immobilien im Grossraum Stuttgart miteinander verglichen wurden ergab, dass die Rate pro Quadratmeter bei knapp 6100 Euro liegt. Dieser Wert gilt über alle Baujahre, über alle Teilorte von Stuttgart. Daher ist diese Anhaltswert nicht wirklich aussagekräftig. Für einen Kaufinteressenten und dessen Strategie ist viel eher die Entwicklung der Preise wichtig. Dieselbe Quelle versichert: Pro Jahr ist mit einer Kaufpreissteigerung von 12-15 Prozent zu rechnen!
    Damit unterscheiden sich die „erwarteten“ von den „tatsächlichen“ Kaufpreisen ebenso wie bei den Mieten. Nur die Wenigsten haben diese alarmierende Entwicklung gesehen und die Gründe dafür sind vielfältig.
    Einleuchtend ist, dass die günstigen Zinsen und das enorm knappe Angebot dafür, sorgen, dass es hier zu einer, man kann es nicht anders sagen: schizophrenen Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt kommt. Nochmal zur Verdeutlichung was 12-15 Prozent Steigerungsrate pro Jahr bedeutet: bleiben die Steigerungsraten auf diesem Niveau, verdoppelt sich der Preis einer Immobilie alle 5 Jahre! 
    Übrigens: es sind nicht ausländische Grossinvestoren, die wie wir es aus Berlin oder Frankfurt kennen, die besten und teuersten Wohnungen kaufen, um sie dann leer stehen zu lassen um zu spekulieren. Nein, es sind in den meisten Fällen die lokalen Bürger aus Stuttgart, die entweder zur Alterssicherung, oder zum Eigennutz eine Immobilie kaufen möchten. 
    Ist dies der Beginn einer Immobilienblase? Nein mitnichten. Auch hier gibt es kein Anzeichen dafür, dass sich dieser Trend wandelt. Gerade weil die Preise nicht durch Spekulation, sondern durch Angebot und Nachfrage entstehen. Stuttgart 21 wird sich auf den Immobilienmarkt auswirken, allerdings nur auf dem Markt der Luxuswohnungen.
    Apropos Luxuswohnungen: die bisher teuersten Wohnungen Stuttgarts waren die in Cloud No.7, dem Hochhaus neben dem Milaneo in der Heilbronner Straße. Der Quadratmeterpreis liegt hier bei 16.000 Euro. Allerdings lieben die Stuttgarter die Wohnungen und Häuser in den Halbhöhenlagen, am besten im Gebiet auf dem Killesberg. Hier soll es Immobilien geben, die mit 20.0000 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden!
    Klar ist: die Preise der Kauf-Immobilien wirken sich natürlich auf das Angebot und die Kosten von Mietwohnungen aus.

    Warum ist es so schwer eine Mietwohnung zu finden?
    Wir erleben hier einen sehr besorgniserregenden Wandel: Menschen mit sehr hohem Einkommen sind nicht dazu bereit, trotz Ihres hohen Verdienstes mehr als die Hälfte Ihres monatlichen Einkommens in Miete zu investieren. Sei es, dass diese Menschen einen höheren Lebensstandard haben, der sich durch deren Arbeitsumfeld oder durch den Bekanntenkreis ergibt. Oder sei es, dass diejenigen, welche durch ihre gute Ausbildung das hohe Einkommen erreicht haben, die Kredite welche zur Finanzierung der Ausbildung erforderlich waren, zurückzahlen müssen. 
    In Konsequenz reagieren die Hochverdiener. Die Anforderungen an die Wohnstätte werden stark reduziert, die Wohnfläche kleiner gewählt, die Wohngegend weniger attraktiv, es werden Abstriche bei der Parkplatzsituation oder die Entfernung zum Arbeitsplatz wird größer gewählt.
    Die Konsequenz daraus ist: Menschen, die ein geringes Einkommen haben, alleinstehend sind, Kinder haben, Haustiere haben, Ausländer sind, Musiker sind, kein geregeltes Einkommen haben, usw. haben durch die Menschen mit hohem Einkommen eine zusätzliche sehr starke Konkurrenz. Letztlich sind Niedrigverdiener bzw. Geringverdiener geradezu chancenlos eine Wohnung zu finden.
    Das ist die Realität, da hilft auch kein Antidiskriminierungsgesetz weiter.


    Wie ist der Auswahlprozess der Interessenten?
    In Stuttgart ist es so, dass sich innerhalb weniger Tage auf eine attraktive Wohnung, welche ca. 1000€ Miete/Monat kostet, mehr als 200 Personen bewerben.

    Der Anbieter der Wohnung wird natürlich nicht alle Interessenten zur Besichtigung einladen, sondern er wird sich die Besten Bewerber aussuchen.
    Unterteilt man, um einen Mittelwert zu nutzen, die Bewerber in „attraktiv“ z.B. kein Musiker, Menschen mittleren Alters, Einhaltung der Hausordnung bzw. der kulturelle Regeln und „nicht attraktiv“ z.B. hat Haustiere, ohne regelmäßiges Einkommen, große Personenzahl, Raucher, bleiben von den 200 Bewerbern noch 100 attraktive Bewerber.
    Unterteilt man die attraktiven Bewerber weiter in „sehr attraktiv“ z.B. hohes Einkommen, hoher Bildungsgrad, so verbleiben von den 100 Bewerbern noch 50. Wird hier weiter unterteilt in „Top-Kandidaten“ z.B. seltene Nutzung der Wohnung, verheiratet ohne Kind, so verbleibt hier nochmals die Hälfte. Selbst wenn man ein weiteres Auswahl-Kriterium definiert z.B. „Auftreten“ oder „verfügt über Bürgschaft“ bleibt letztendlich noch immer ein dutzend Kandidaten. Und nur einer der Kandidaten wird die angebotene Wohnung erhalten. Entsprechend ist im privaten Markt unter Einhaltung der Anforderung erfahrungsgemäß mit einer Suchdauer zwischen sechs und neun Monaten zu rechnen.

    Wie hoch sind die Mieten in Stuttgart tatsächlich?

    Schaut man sich die Mietspiegel von Stuttgart an, so fallen einem einige Zahlen ins Auge.
    Kostete eine 60mm2 Wohnung im Jahr 2011 deutschlandweit 5,56€ pro Quadratmeter, so waren es 6,94€ in Baden-Württemberg, und nochmal 30% mehr, nämlich 9,06€ in Stuttgart.
    Im Vergleich: Sechs Jahre später kostete die gleiche Wohnung im Jahr 2017 deutschlandweit 7,37€ (+32,5%), in Baden-Württemberg 9,90€ (+42,6%) und in Stuttgart 14,81€ (+63,5%).
    Im Jahr 2018 kostet die Wohnung mit 60mm2 deutschlandweit 7,55 Euro (+2,4% zum Vorjahr) pro Quadratmeter, der Mietpreis bleibt also vergleichsweise stabil. In Baden Württemberg hat sich die Miete pro Quadratmeter bereits um 29 Cent auf 10,19€ verteuert (+2,9%), in Stuttgart jedoch kostet diese nun 16,80€ und damit besteht eine Steigerung von 13,5% innerhalb eines Jahres!
    Diese Daten aus dem Mietspiegel Stuttgart erscheinen erschreckend! Man kann es nicht glauben, dass eine derartige Entwicklung stattfindet. Jedoch können wir bei COS aus unserer eigenen Erfahrung diese Daten bestätigen. Es ist sogar noch schlimmer, denn die Preissteigerung ist auch bereits bei den attraktiven umliegenden Gemeinden und Städten wie Korntal-Münchingen, Böblingen, Leonberg, Kornwestheim, Esslingen, Ostfildern, Filderstadt und Ludwigsburg angekommen. Und wir von COS Stuttgart sehen keinen Grund, warum sich der Markt anderes weiterentwickeln sollte.

    Gibt es in Stuttgart wirklich die „Schwäbische Kehrwoche“?

    Die Schwäbische Kehrwoche bedeutet: Jede Woche wird die Verantwortung zur Reinigung und Pflege der Gemeinschaftsräume, des Eingangsbereiches und der Hausflure von Wohnungspartei zur Wohnungspartei weitergereicht.

    Den Umfang und die Art der Pflege legt die Eigentümergesellschaft fest. Ein üblicher Umfang ist: das Treppenhaus, die Kellerräume, die Waschküche und Flure trocken und nass zu wischen, den Eingangsbereich zu kehren und die Fussmatten zu reinigen. Bei älteren Häusern mit Holztreppen müssen diese speziell gepflegt werden.

    Bestandteil der schwäbischen Kehrwoche ist außerdem, im Winter dafür verantwortlich zu sein, den Schnee früh morgens und über den Tag verteilt zu räumen, je nach Schneefall.

    Üblich ist der Eingangsbereich des Hauses und die zugeteilten Gehwegen, zu räumen. Wenn eine Tiefgarage vorhanden ist, dann auch den Bereich der Tiefgaragenzufahrt. Aussenstehende finden es häufig belustigend wie akribisch die Schwaben hier zu Werke gehen. In Wahrheit ist dies jedoch nichts anderes als Risikomanagement: sollte ein Bewohner oder Passant aufgrund von unzureichendem Schneeräumen stürzen und sich verletzten, so wird der Verantwortliche der Kehrwoche dafür persönlich haftbar gemacht. In Konsequenz bedeutet dies also zwangsläufig Urlaub fürs „Schneeschippen“ nehmen zu müssen.
    Bis vor 10 Jahren war die traditionelle „Schwäbische Kehrwoche“ völlig üblich. In den neueren Gebäuden jedoch kommt diese heute jedoch nicht mehr zu Anwendung.

    Dies hat zwei wesentliche Gründe:

    Zum Einen ist es auf ist dies, mit den Anforderungen der Mieter an eine entsprechende Wohnung begründet. Menschen, die in der Lage sind, diese enormen Mieten zu bezahlen, sind nicht dazu bereit, auch noch in Ihrer geringen Freizeit derartige Aufgaben zu erfüllen.
    Zum Anderen lehnen auch mehrheitlich die Eigentümer der Immobilien im süddeutschen Raum die Schwäbische Kehrwoche ab. Die Reinigungs- und Pflegeaufgaben werden nicht mehr den Mietern übertragen, sondern professionellen Reinigungsfirmen, die zumeist auch den Hausmeisterservice übernehmen.
    Der Grund dafür ist leicht nachzuvollziehen: Wohnungseigentümer benutzen Ihre Wohnungen/Häuser als Investitionsobjekt. 
    Menschen die in Immobilien investieren, tun dies, weil sie geringes Risiko, Kontinuität und einen angemessen Ertrag der Investition möchten. Was diese Menschen überhaupt nicht möchten ist: Nervenkraft, Arbeitszeit und Aufwand in Ihre Investition zu stecken. Genau aus diesem Grund haben sie sich für diese Art der Investition entschieden. Entsprechend scheuen die Investoren von Immobilen zumeist den direkten Kontakt mit Mietern. Sie haben sicherlich nicht das Interesse, die Einhaltung und Durchführungsqualität der Kehrwoche der einzelnen Mieter zu überprüfen und eventuelle Nachbesserungen zu verlangen.
    Das Interesse der Immobilieneigentümer ist, dass das Haus und die einzelne Wohnungen  professionell gepflegt werden, so dass sich steigende Mieteinnahmen und keine Beanstandungen ergeben.
    Die Konsequenz daraus ist, dass die Reinigungs- und Pflegekosten auf den Mieter in Form von hohen Nebenkosten umgelegt werden. 
    Was alles in den Nebenkosten enthalten ist und wie diese errechnet werden obliegt dem Eigentümer der Wohnung, im nächsten Absatz wird näher darauf eingegangen. 
    Welche weiteren Mietkosten entstehen?
    In den meisten Fällen sind die Kosten für eine Garage oder einen Stellplatz nicht in der Miete eingerechnet. 
    Eine Einzelgarage oder ein Stellplatz in einer Sammelgarage kostet in Stuttgart zwischen 75€ und 120€ monatlich. Je nach Lage auch deutlich mehr. In der Innenstadt ist die Parkplatzsituation dramatisch schlecht, vor allem in den Gebieten, welche vom 2. Weltkrieg verschont geblieben sind und die entsprechenden Häuser ohne Tiefgarage geblieben sind, z.B. im Heusteig- oder Lehenviertel. Hier einen Parkplatz zu finden ist eine Tortur. Daher sind einige Supermärkte dazu übergegangen in der Nacht Ihre Parkhäuser zu vermieten. Allerdings sind hier auch mit 100€/Monat zu rechnen und es wird normalerweise zur Auflage gemacht, dass das Fahrzeug früh morgens entfernt werden muss, damit der Parkplatz den Supermarktkunden zur Verfügung gestellt werden kann.
    In manchen Fällen wird auch für die Einbauküche oder die Möblierung eine eigene Position im Mietvertrag festgelegt.

    Jedoch: Bei allen bisher gemachten Angaben über die Miethöhe handelt es sich um die, umgangssprachlich genannte „Kaltmiete“. Also die Grundmiete einer Wohnung. Manche sagen auch Raumkosten dazu.
    Wesentlich sind jedoch auch die variablen Kosten zum Betrieb einer Wohnung, also die Nebenkosten. Sie werden als monatliche Vorauszahlung für Heizkosten, Warmwasser und sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag aufgeführt. Diese bilden in Summe mit der „Kaltmiete“ die umgangssprachlich genannte „Warmmiete“, also die Gesamtmiete. Die Gesamtmiete ist der monatliche Betrag, welcher der Mieter dem Eigentümer, zumeist zum Monatsbeginn, im voraus bezahlt.

    Einen fixen Wert für die Nebenkosten gibt es nicht. Meistens überlegt sich der Eigentümer einen Zuschlagssatz pro Quadratmeter. In diesen Zuschlagssatz versucht er alle Kosten, die zum Betrieb einer Wohnung/Hauses notwendig sind, abzudecken. Es handelt sich also um einen Schätzwert. Der Eigentümer muss mindestens einmal jährlich dem Mieter Auskunft über den tatsächlichen Verbrauch erteilen. Nachdem die Werte feststehen muss die Abweichung vom Schätzwert verrechnet werden. Das heisst also der Eigentümer das Recht bzw. die Pflicht, zu wenig bezahlte Kosten einzufordern, oder wenn der Mieter sparsamer agiert hat als angenommen, zu viel bezahlte Einahmen wieder an den Mieter zurückzubezahlen.  

    Bestandteil der Nebenkosten sind auch die Kosten zur Abfallbeseitigung, Abwasserbeseitigung, Versicherungskosten, Kosten für Gartenarbeiten und Weitere Kostenfaktoren. Selbst die Grundsteuer darf vom Eigentümer auf den Mieter in Form von Nebenkosten umgelegt werden.
    Betriebskosten sind auch Teil der Nebenkosten. Was der Eigentümer als Betriebskosten geltend machen darf, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gesetzlich geregelt: wie oben beschrieben im Absatz der "schwäbischen Kehrwoche" sind dies Reinigungskosten, sowie Kosten die durch Eis-Schneebeseitigung. Aber auch Wartungsumfänge, Concierge, Wach-und Gebäudedienste, Kosten für Schwimmbad/Sauna/Fitnessraum, sowie erforderliche Instandhaltungsdienste werden auf den Mieter in Form der Nebenkosten umgelegt.

    Laut einer Untersuchung von Focus Nachrichtenmagazin im Jahr 2018, haben sich deutschlandweit die Nebenkosten in den letzten 10 Jahren um etwa 13% gesteigert. 
    Diese Statistik ist jedoch wenig aussagefähig. Die Berechnung erfolgte auf Basis der Kosten-Steigerungsraten von Wasser, Grundsteuer, Instandhaltung usw. 

    Nachdem wie soeben angeführt die Nebenkosten unterschiedlich strukturiert sein können und von der Art des Gebäudes, vom Verhalten der Bewohner und vom Servicelevel abhängig sind, kann eigentlich nur der Einzelfall betrachtet werden.

    Einen groben Anhaltswert bietet der Stuttgarter Mieterverein mit 2,88€/Quadratmeter im Jahr 2017 an. Bei dieser Abgabe ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Wert über alle Wohngebäude in Stuttgart gemittelt wurde. Dabei sind 50% aller Wohnungen im Gebiet Stuttgart älter als 50 Jahre und entsprechend ergeben sich sehr unterschiedliche Werte insbesondere durch die Ausstattung des Gebäudes bestimmt werden.
    Daher entsteht ein verzerrtes Bild. Für neue Wohnungen ist der Wert von 2,88€/Quadratmeter daher zu gering angesetzt.
    Denn bei neuen Gebäuden ist der Standard der Ausstattung sehr stark gestiegen. Mehrfamilienhäuser sind mit einem Personenaufzug, großen Tiefgaragen, einzeln für jede Wohnung vorgesehenen Fahrradparkplätzen, Videoanlagen, Handwerkertoilette, Kinderspielplatz usw. ausgestattet. Sei es durch gesetzlich vorgeschriebene oder aktuellen Markt-Anforderungen. Die entstandenen Kosten für die Instandhaltungen und Pflege dieser Einrichtungen werden entsprechend in die Nebenkosten übertragen.

    Zusammenfassend lässt sich aus unserer Erfahrung bei COS sagen, dass zwischen 30% und 40% der Monatskaltmiete zusätzlich für die Nebenkosten gerechnet werden muss.
    Was ist unsere Empfehlung an Sie? 

    Sie sollten die hier erhaltenen Informationen und Daten für Ihre Strategie nutzen, wenn Sie eine Immobilie in Stuttgart sei es zum Kauf- oder zur Miete suchen.

    Die hier gemachten Daten beruhen auf statistische Erhebungen und unseren Erfahrungen bei COS Services Stuttgart. Jeder Fall ist unterschiedlich und durch die verschiedenen Gegegebenheiten ergeben sich stets neue Randbedigungen. Man kann nicht von dem einem Fall direkt auf den anderen Fall schliessen. Aber eine Handlungsempfehlung, die wir auf jeden Fall weitergeben können ist: Kümmern Sie sich so früh wie möglich um die Immobiliensuche und investieren Sie Energie und den nötigen Aufwand (z.B. Bewerbermappe). Mit einer"Halbgas-Einstellung" werden Sie keinen Erfolg haben.

    Wenn Sie genug Zeit und vor allem Erfahrung haben, so wird man über die Internetanzeigen auf diversen Immobilienportalen eine Wohnung finden. Aber Vorsicht, hier tummeln sich sehr viele Betrüger. Zeitweise passiert es, dass es mehr betrügerische Internetanzeigen gibt, als Echte. In Zeitungen werden manchmal auch attraktive Wohnungen angeboten. Doch hier gilt klar: wer zuerst kommt, malt zuerst!

    Unserer Erfahrung nach hat man die beste Chancen auf eine Wohnung, durch die Vermittlung innerhalb vom Bekanntenkreis. Meistens sind die Bekannten fair und bieten zu einem akzeptablen Preis an und  diese informieren auch über Vor-und Nachteile, so dass Überraschungen ausbleiben können.

    Aus unserer Sicht als "Expatriate Relocation Service", der sich um ortsfremde Menschen kümmert, die nach Stuttgart zum Arbeiten oder Studieren umsiedeln, liegt der Focus auf anderer Stelle. Wir wissen, dass die Lage, die Infrastruktur und das "Umfeld" die wichtigsten Faktoren einer Immobilie für unsere Kunden sind . Mit "Umfeld" sind die Menschen in der Nachbarschaft, oder das Vorhandensein von Kneipen, Bolzplätze, Flüchtlingsheime usw. bis hin zum Prostitutions-/Drogenmarkt gemeint. Als Orts- oder gar Kulturfremder kann über das Umfeld der 152 (!) Stuttgarter Stadtteile keine Kenntnis bestehen. 

    Und daher empfehlen wir Menschen die hier, zumeist in sehr verantwortungsvollen Positionen, zum Arbeiten umsiedeln, dies nicht auf eigene Faust zu versuchen. Es bringt rein gar nichts, wenn zwar eine hübsche Wohnung gefunden wird, die ein festes Anforderungsprofil erfüllt. Aber durch Faktoren, an welche nicht gedacht wurden, oder die einfach unbekannt waren, Stress entsteht. Sei es durch endlose Staus zur Arbeit, Lärm, Verhaltensweisen von Anwohnern, Infrastruktur, Verfügbarkeit des ÖPNV, Hausregeln und Sicherheitsgefühl. Dies gilt umso mehr, wenn nicht nur eine Einzelperson umsiedelt, sondern auch der Partner, oder die ganze Familie mit Kindern. 

    Wenn die Basis bzw. das Grundbedürfnis, einen sicheren und angenehmen Rückzugsort zu haben, nicht richtig befriedigt wird, so kann auf den restlichen Handlungsfeldern keine Leistung erzielt/geleistet werden.

    Auch die lokalen Immobilienmakler von Stuttgart können einem Expatriate nicht wirklich helfen. Dafür sind es in Summe zu wenig Kunden, als dass sich diese in die Lebenssituation eines Expatriates hineinversetzen können. Die lokalen Immobilienmakler von Stuttgart wissen was die Stuttgarter Bürger wollen, nicht was ortsfremde Menschen brauchen. So möchte ein Expatriate sicherlich nicht in "Hanglage" leben. Für viele Stuttgarter ist dies die Erfüllung eines Lebenstraumes.

    In Ihrem eigenem Interesse sollten Sie daher, trotz der Kosten, ernsthaft in Erwägung ziehen, ob es nicht sinnvoll ist, uns an Ihrer Seite zu haben. Machen Sie sich den enormen Aufwand bewusst, den Ärger, die Frustration, den Zeitaufwand, der auf Sie zukommt. Wir haben durch unsere Kontakte und unsere sehr gute Kenntnis vom Grossraum Stuttgart andere Möglichkeiten und können wirklich effektiv und effizient unterstützen.

    Wir haben die fachlichen Fähigkeitsnachweise, als auch die behördlichen Genehmigungen Immobilien zu vermitteln, gewerblich Personen und Güter zu transportieren, Möbel und Einrichtung günstig zu beschaffen, Reparaturen durchzuführen, Installations- und Renovierungsarbeiten durchzuführen. Selbstverständlich sind wir auch gegen etwaige Schäden versichert, falls einer unsere Mitarbeiter etwas beschädigt.
    Entsprechend sind wir in der Lage durch ein konkurrenzlos breites Service-Portfolio, ein sehr attraktives Komplettpaket anzubieten.

    Grundsätzlich prüfen wir sämtliche individuellen Randbedingungen unserer Kunden und stellen uns gänzlich auf seine Bedarfe ein. Wichtigster Faktor in Stuttgart für Expatriates oder Menschen die arbeitsbedingt umsiedeln ist: wie lässt sich der Berufsverkehr vermeiden? Für die Familien des Expatriates klären wir vorab: Wie kommt das Kind zur Schule über ÖPNV? Wie sind die Einkaufsmöglichkeiten, Ärzteverfügbarkeit, Sicherheit des Umfelds usw.

    Bitte machen Sie sich bewusst: Sollte Ihr Standortwechsel/Umzug beruflich begründet sein, so können Sie unsere Rechnung vollständig als Werbungskosten in Ihrem Jahressteuerausgleich angeben und von der Lohnsteuer absetzen. Entsprechend verbleibt dann nur etwa die Hälfte des Rechnungsbetrags für Sie als tatsächliche Kosten. Überlegen Sie mal, was die Folgen sind, wenn Sie sich wirklich falsch entschieden haben, und wieder umziehen möchten. Neben der extremen Stressbelastung, können Sie auch mit dem 10-fachen Ihrer monatlichen Miete als Verlust rechnen.

    Sie erreichen uns gerne mithilfe des Kontaktformulars, wir melden uns umgehend bei Ihnen.
  • Worauf ist beim Gebrauchtwagenkauf zu achten?



    Dieser Artikel vom Jahr 2019 hat die Zielsetzung, die rechtliche Situation beim Autokauf zu erklären und auf mögliche Risiken hinzuweisen. Die Daten stammen aus eigenen Erfahrungen von „COS Stuttgart“, als auch von anderen Institutionen, deren Quellen unten angegeben sind.

    -um Autohändler zu sein, ist kein Bildungsabschluss, Qualifizierungsnachweis oder eine Erlaubnisprüfung notwendig (IHK Frankfurt)

    -jährlich werden in Deutschland 8,66 Millionen gebrauchte KFZ verkauft, 50% davon über den Markenhandel (Statistisches Bundesamt)

    -33% aller in Deutschland verkauften Gebrauchtwagen haben manipulierte Tachos (Polizei und ADAC)

    -es gibt in Deutschland keinen Markt bei dem mehr betrogen wird als im Gebrauchtwagenmarkt (Stern)

    -Fahrzeuge sind im Durchschnitt 9,4 Jahre alt (Statistisches Bundesamt)

    -Im Jahr 2018 hatte der ADAC etwa 4 Millionen Panneneinsätze (ADAC)

    -Vertragshändler und Vertragswerkstätten führen Inspektionen nicht richtig/vollumfänglich aus (Auto Motor Sport, Auto Bild, Erfahrung der COS Meisterwerkstatt bei Durchführung von Inspektionen von Kundenfahrzeugen)

    -Pro Jahr werden 2,5 Millionen Autounfälle gemeldet (Statistisches Bundesamt)

    -viele Fahrzeuge werden als unfallfrei angeboten, obwohl diese einen Unfall hatten (Erfahrung von COS bei Beratung eines Fahrzeugkauf eines japanischen Kunden bei einem freien Händler)

    -Fahrzeuge werden von Händlern viel zu teuer verkauft, angeblich wegen der Gewährleistungspflicht (Erfahrung von COS bei Unterstützung beim Fahrzeugkauf eines japanischen Kunden bei einem freien Händler)

    -Mietwagen werden als Firmen- oder "Dienstwagen" umdeklariert (Erfahrung von COS bei Unterstützung beim Fahrzeugkauf eines japanischen Kunden bei VW Stuttgart)

    -Nach Feststellung von diversen Schäden am Fahrzeug (z.B. Gelenk der Seitenwelle), steht das Fahrzeug plötzlich nicht mehr zum Verkauf zur Verfügung (Erfahrung von COS bei Unterstützung beim Fahrzeugkauf eines japanischen Kunden bei FORD Ludwigsburg)

    -der Kauf beim Händler führt gemäß HGB zu einer Gewährleistungspflicht, diese jedoch in der Praxis durchzusetzen ist sehr schwierig (HGB, BGB, Erfahrung von COS bei Unterstützung beim Fahrzeugkauf eines japanischen Kunden)

    -eine Garantie ist nicht mit einer Gewährleistungspflicht zu verwechseln (AGB der Garantie, BGB)

    -der Kauf eines Gebrauchtwagen ist Vertrauenssache, der durch Sachverstand ergänzt werden sollte
    (Erfahrung von COS bei Unterstützung beim Fahrzeugkauf)




    "Er hätte einen wunderbaren günstigen schwarzen Mercedes-Benz E-Kombi mit niedriger Laufleistung bei einem Autohändler gesehen. Das wäre das perfekte Fahrzeug während seines Expatriate Einsatzes für ihn, seine Frau und den beiden Kindern. Er würde den Wagen gerne kaufen, denn der Händler hätte ihm mehrmals zugesichert der Wagen wäre unfallfrei." sagte der japanische Kunde zu uns.

    Er würde gerne COS den Auftrag geben den Wagen nochmals technisch zu überprüfen, die Preisverhandlung zu führen, eine günstige Versicherung abzuschließen und die Registrierung vorzunehmen.

    Wir nehmen den Auftrag an und gehen mit dem Kunden vor Ort. 

    Doch uns fällt sofort auf:  Das Fahrzeug hatte offensichtlich einen starken Frontschaden, die gesamte Front wurde ausgetauscht. Wir fragen den Händler in Anwesenheit unseres Kunden: „Wollen Sie uns weismachen, dieses Fahrzeug wäre unfallfrei?“. Er kommt ins Stottern, ja doch da wäre was gewesen. Aber er hätte zusammen mit seinem Bruder hinten in der Garage den Schaden wieder instand gesetzt.
    Selbstverständlich kaufen wir das Fahrzeug nicht. Stattdessen folgt der Kunde vorbehaltlos unserem Rat, ein Fahrzeug zu kaufen, welches wir ihm vorstellen von einem privatem Verkäufer. Einem Herrn in leitender Funktion, der das Fahrzeug aus erster Hand mit perfekter Historie verkauft.

    Autohändler haben einen schlechten Ruf. Viele unserer japanischen Kunden haben zuvor schlechte Erfahrung mit Autohändlern in Deutschland gemacht und kommen deshalb zu COS. Andere haben gar nicht gemerkt, dass sie betrogen worden sind, ihnen beispielsweise ein Mietwagen als "Firmenwagen" angedreht wurde.
    Wir möchten im Folgenden über die Hintergründe informieren, erklären, wie die Rechtslage in Deutschland ist und worauf man achten sollte. Im Abschluss des Artikels geben wir eine Handlungsempfehlung.


    Wer ist Autohändler? 

    Um gewerblich als Autohändler tätig zu sein, ist in Europa keine spezifische Qualifizierung oder explizite behördliche Genehmigung erforderlich. 

    Es wird weder geprüft, ob ein Autohändler fachlich geeignet ist (wie z.B. bei dem Meisterzwang der §1 und § 7 der Handwerksordnung), Fahrzeuge auf Sicherheit, Qualität und Zustand richtig zu beurteilen.
    Noch wird überprüft, ob dieser „zuverlässig“ (wie z.B. bei der § 34C Gewerbeordnung beim Immobilienmakler) ist, um sicherzustellen, dass keine betrügerische Menschen diesem Gewerbe nachgehen. 

    Jeder kann also gewerblicher Autohändler sein, es ist lediglich eine Registrierung im Gewerbeamt nötig. 


    Wer ist nicht Autohändler? 

    Jeder Privatmann darf sein Eigentum verkaufen. Bestimmte Güter unterliegen Einschränkungen, Fahrzeuge jedoch können frei verkauft werden. Wird nicht gewerblich verkauft, gelten dieselben Gesetze wie bei jedem anderem privat verkauftem Gut, also die Festlegungen des BGB. 

    Im Einzelnen bedeutet das beispielsweise:

    wer nicht:

    • regelmäßig verkauft,
    • im Auftrag eines Unternehmens verkauft,
    • Fahrzeuge gekauft hat, mit der Absicht diese Weiterzuverkaufen,
    • Fahrzeuge verkauft, die er nicht für den eigenen Gebrauch genutzt hat,
    • viele Fahrzeuge verkauft,

    der ist nicht Autohändler und darf sein Fahrzeug privat, und damit verbunden, unter bestimmten Bedingungen verkaufen. 


    Wodurch unterscheidet sich der Privatkauf von dem gewerblichen "Autohändler-Kauf"?

    Der Kaufvertrag eines gewerblichen Verkäufers im Vergleich zum privatem Verkauf, wird gesetzlich völlig verschieden bewertet. 
    Im Privatverkauf gelten die Rechte und Gesetze des Bürgerlichen Gesetzbuchs BGB. Während im gewerblichen Verkauf das Handelsgesetzbuch HGB gilt. 
    Beim gewerblichen Autohändler entstehen durch die Gesetze des HGB für den Käufer besondere Rechte, für den Verkäufer Verpflichtungen.

    Wie ist die Rechtssituation bei einem privaten Kauf?
    Im Privatverkauf gilt der Grundsatz: „gekauft wie gesehen“, geregelt im 2. Buch des BGBs.
    Das bedeutet, der Verkäufer muss keine Verpflichtungen oder Garantien über die Qualität des Fahrzeugs eingehen. 
    Er muss auch nicht explizit auf Mängel oder Einschränkungen hinweisen, jedoch ist er verpflichtet wahrheitsgemäß Auskunft zu erteilen. 
    Wenn es sich herausstellt, dass nicht wahrheitsgemäß Auskunft gegeben wurde oder vom Käufer gar eine so genannte „arglistige Täuschung“ nachgewiesen werden kann, so ist eine gerichtliche Verhandlung möglich, die zu einer Änderung des Kaufvertrages führen kann. Allerdings liegt die Beweispflicht dafür auf der Käuferseite.

    In der Praxis ist es jedoch sehr schwer zu beweisen, dass ein erheblicher Mangel bereits zum Zeitpunkt der Übergabe bestanden hat. Mündliche Absprachen sind faktisch nicht zu beweisen, so dass ausschließlich das geschriebene Wort im Vertrag gilt. In den meisten Fällen wird sich ein privater Verkäufer über eine Klausel wie „der Verkauf erfolgt unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung“ absichern.
    Im Privatverkauf hat also der Käufer das volle Risiko zu tragen, ihm entsteht lediglich rechtlicher Beistand, wenn ein Betrug nachgewiesen werden kann.


    Welche Rechte entstehen dem Käufer im Vergleich bei einem gewerblichen Händler?
    Das Handelsgesetzbuch regelt die Pflichten und Rechte im gewerblichen Verkauf. Es gelten also andere Regeln, wie im „Bürgerlichen Gesetzbuch“.

    Den meisten Endverbrauchern sind die Gesetze des HGB unbekannt, daher vorab: entgegen landläufiger Meinung besteht kein Rückgaberecht oder Widerrufsrecht beim Autokauf (solange es sich nicht um den Sonderfall eines Fernabsatzgeschäftes handelt).

    Der Käufer kann also nicht seine Erwartungen, von sehr kulanten Handelsketten oder Versandunternehmen, wie beispielsweise „innerhalb einer Frist von 14 Tagen kann das Produkt ohne Begründung zurückgegeben werden“, übertragen.
    Lediglich wenn ein Mangel besteht, der bereits bei der Übergabe bestanden hat, aber unentdeckt blieb, hat der Käufer das Recht auf Nachbesserung. 

    Das Recht auf Nachbesserung ist der wesentliche Unterschied zwischen einem "Privatverkauf" und dem "Verkauf als gewerblicher Händler".

    Denn sobald ein Mangel bereits bei Übergabe bestanden hat, so wird der Händler verpflichtet, innerhalb von zwei Nachbesserungsversuchen, diesen zu beheben.
    Ist die Nachbesserung erfolglos oder kann sie dem Käufer nicht zugemutet werden, entsteht aus diesem Recht heraus, die Minderung des Kaufpreises oder im Extremfall auch die „Wandelung“, also die vollständige Rückabwicklung des Geschäfts.

    Das Recht auf Nachbesserung führt zu dem besseren „Gefühl“ der meisten Autokäufer, bei einem gewerblichen Händler zu kaufen. 
    Denn aus dem Recht der Nachbesserung auf Käuferseite, entsteht die so genannte Gewährleistungspflicht auf der Händlerseite.

    Was ist die Gewährleistungspflicht?
    Die Gewährleistungspflicht des Händlers ist eine gesetzliche Verpflichtung und ist daher nicht zu verwechseln mit einer Garantie. Auch hier besteht ein landläufiges Missverständnis: die Gewährleistungspflicht ist mitnichten eine Garantie!
    Dem Käufer entsteht über die Dauer von 12 Monaten ab Übergabe des Fahrzeugs das Recht auf Nachbesserung, sofern ein unbekannter Mangel zum Zeitpunkt der Übergabe bestanden hat.
    Die 12 Monate sind zweigeteilt hinsichtlich der Beweispflicht. In den ersten 6 Monaten liegt diese seitens des Händlers. Dieser muss innerhalb des ersten halben Jahres beweisen, dass der Mangel nicht bereits zum Zeitpunkt der Übergabe bestanden hat. Nach 6 Monaten dreht sich die Beweispflicht um, und der Käufer muss beweisen, dass der Mangel bereits zur Übergabe bestanden hat. 
    Wenn die Gewährleistungspflicht keine Garantie ist, lässt sich das Recht auf Nachbesserung überhaupt durchsetzen?
    Handelt es sich um einen anständigen Händler, wird er im berechtigten Fall, eine Nachbesserung ohne große Diskussionen übernehmen. Denn wenn der Käufer einen berechtigten Mangel aufzeigt, folgt dies daraus, dass der Händler das Fahrzeug nicht ordentlich geprüft und die erforderlichen Reparaturen entsprechend nicht vorgenommen hat.

    Falls sich der Händler weigert, bleibt leider nur der Weg zum Anwalt. Sollte es innerhalb einer vom Anwalt festgelegten Frist zu keiner Einigung kommen, so endet der Streit durch das Urteil eines Gerichtes. Entsprechend ist es wichtig Beweise zu sichern und vor allem die Sachlage von einer neutralen Stelle, wie dem ADAC, TüV, Dekra oder einem Gutachter beurteilen zu lassen.

    Wenn es jedoch so weit gekommen ist, dass man Rechtsbeistand benötigt, dann hat sich gezeigt, dass man mit dem falschen Menschen Handel betrieben hat. 
    Entsprechend empfehlen wir von COS sehr auf einen vertrauenswürdigen und zuverlässigen Händler zu achten, anstatt ein vermeintliches „Schnäppchen“ zu ergattern. 

    Kann durch die Gewährleistungspflicht ein perfektes Fahrzeug erwartet werden?

    Wird in der Fahrzeugbeschreibung bzw. des Kaufvertrages nicht explizit auf einen Mangel hingewiesen, so kann der Käufer erwarten, dass das Fahrzeug bzw. dessen Funktionen ordnungsgemäß ausführbar sind.
    Jedes Bauteil im Fahrzeug unterliegt Verschleiß und Alterung. Folglich kann nicht pauschalisiert werden, was „ordnungsgemäß“ bedeutet. Jeder Fall ist verschieden. Darüber hinaus besteht der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Alter, Laufleistung, Einsatz und die Anzahl der Vorbesitzer wirken sich auf den Zustand aus.
    Entsprechend kann nicht vom Käufer erwartet werden, dass sich alle Bauteile im perfekten Zustand befinden.

    Welche Mängel können durch Gewährleistung reklamiert werden?
    Wie beschrieben, kann keine pauschale Aussage gemacht werden. Daher hier einige Beispiele zu denen es gerichtliche Urteile gibt:

    • Wird beispielsweise festgestellt, dass das Fahrzeug einen Parkrempler hatte, welcher ordnungsgemäß behoben wurde, so entsteht kein Recht auf Nachbesserung oder Anspruch auf Kaufpreisminderung.
    • Wird ein Fahrzeug im Herbst gekauft und erst über die Wintermonate wird vom Kunden festgestellt, dass die Heckscheibenheizung nicht funktioniert, so kann dies zu einer Nachbesserung führen.
    • Wird bei einem Getriebeölwechsel festgestellt, dass sich Holzspäne im Öl befinden. Oder wird eine Tachomanipulation aufgedeckt, handelt es sich hierbei klar um einen Betrug. Dieser „Mangel“ kann nicht durch „Nachbesserung“ behoben werden, sondern hier bleibt nur die Kaufpreisminderung oder die Wandelung.

    Sind viele Fahrzeug-Tachos manipuliert?

    Hierzu kann es nur Schätzungen geben. Die Polizei und der ADAC gehen davon aus, dass jedes dritte verkaufte Fahrzeug in Deutschland einen manipulierten Kilometerstand hat.

    Der Kilometerstand ist neben dem allgemeinen Zustand des Fahrzeugs ausschlaggebend auf den Verkaufspreis. 

    Pro Jahr wechseln knapp 9 Millionen Gebrauchtfahrzeuge den Eigentümer in Deutschland. Daher ist davon auszugehen, dass die Anzahl von Tacho-manipulierten Fahrzeugen wirklich sehr hoch ist.

    Während ein kundiges Auge bei mechanischen Tachos erkennen kann, ob manipuliert wurde, ist dies bei modernen Tachometern nicht mehr möglich. Der Anschluss eines Computers an die genormte Diagnosesteckdose des Fahrzeugs und das Befolgen einer einfachen Methode genügen dafür. Für einen Privatverkäufer jedoch ist dies schwer, weil er die erforderlichen Diagnose-Tools nicht dafür hat.

    Was die meisten Endverbraucher auch nicht wissen: Bei vielen Autos gibt es "verborgene Menus", im Instrument Cluster (oder zu deutsch Kombiinstrument), welche sich durch geheime Tastenkombinationen öffnen lassen. 

    Hierin kann der Kilometerstand einfach angepasst werden. 

    Dafür gibt es auch einen nachvollziehbaren Grund: Die Autohersteller hinterlegen diese Möglichkeiten, um Überführungsfahrten, Strecken die durch die Logistik via Schiene und Schiff und deren Lagerplätzen, vor allem jedoch auch durch Testfahrten entstanden sind, zurückzusetzen. 

    Jeder Fahrzeug-Hersteller führt vollumfängliche Tests von zufällig ausgewählten Fahrzeugen aus der Produktionslinie aus, um damit seine Qualität zu sichern. 

    Kein Kunde jedoch wird bei der Neuwagenübernahme akzeptieren, dass sein Auto bereits mehrere hundert Kilometer auf dem Tacho hat. Entsprechend wird der Kilometerstand vor der Übergabe zurückgesetzt.

    So hilft es zu vergleichen, ob der Zustand des Fahrzeuges und die Angaben der Kilometerstände auf Rechnungen, Inspektionsnachweisen und TüV-Berichten zueinander passen.

    Doch auch hier ist Vorsicht geboten: Viele Händler machen die HU/AU neu, entsprechend ist hier der letzte Kilometerstand vermerkt. Der TüV hat die Aufgabe auf Sicherheit und Verkehrstauglichkeit zu achten, nicht auf Tachomanipulationen. Sollten vorherige TüV Berichte "fehlen", ist dies vielleicht der Versuch einer Verschleierung. 

    Darüber hinaus muss man wissen, dass es Firmen gibt, welche darauf spezialisiert sind nicht nur die Laufleistung des Fahrzeugs zu ändern. Sondern auch Inspektionshefte und die damit verbundenen Einträge in den verschiedenen Datenbanken zu fälschen. 

    Neben der Speicherung des Kilometerstands im Instrument Cluster, wird dieser bei jedem Abstellen des Fahrzeug auf einen Chip im Fahrzeug-Schlüssel übertragen. Der Kilometerstand wird genauso in vielen anderen Steuergeräten im Fahrzeug gespeichert, wie beispielsweise im ABS-Steuergerät. Üblicherweise speichert jedes Steuergerät darüber hinaus die eigene Betriebszeit ab. So kann man einen Abgleich zwischen Kilometerstand und Betriebsstunden machen, und somit Abschätzen ob eine realistische Durchschnittsgeschwindigkeit besteht.

    Ein Fachmann kann diese Daten auslesen.

    Jedoch: insbesondere der Markenhandel, der analog des Statistischen Bundesamtes über 50% der jährlichen Gebrauchtwagen verkauft, genießt analog einer TÜV Rheinland Studie das höchste Vertrauen. Obwohl es durch die Verfügbarkeit der Diagnose-Tools und direkte Anbindung an die Datenbanken, kein großer Aufwand wäre eine durchgängige Manipulation zu erreichen.

    Was ist der Unterschied zwischen einer Garantie und der Gewährleistungspflicht?

    Auf die Gewährleistungspflicht und dem daraus entstehendem Recht auf Nachbesserung wurde bereits weiter oben im Detail eingegangen. 

    Bei einer Garantie handelt es sich um eine freiwillige Leistung des Händlers zum Zwecke der Kaufreizsteigerung gegenüber dem Fahrzeugkäufer.
    Eine Garantie ist nichts anderes als eine Versicherung, die ein Händler bei den Garantie-Anbietern abschließen kann. Wenn also die Aussage vom Händler getätigt wird: „das Fahrzeug hat Garantie!“, so klingt das zunächst gut. Tatsächlich hat diese Information jedoch keine höhere Aussagekraft, als: „das Auto ist (undefiniert) versichert“. 
    Genau wie bei einer Fahrzeugversicherung ist entsprechend nachzufragen, um welche Art von Versicherung es sich handelt und welchen Umfang diese hat. Bekanntlich gibt es Haftpflicht-, Teilkasko, oder Vollkasko-Versicherungen. Die Deckungssummen sind sehr unterschiedlich, der Deckungsumfang ist bei jeder Versicherung anders. Außerdem wird unterschieden ob es eine Selbstbeteiligung gibt und wenn ja, wie hoch diese ist. 

    All diese Informationen gilt es genau zu prüfen.


    Welche Arten von Garantien beim Fahrzeugkauf gibt es?
    Die Garantieversicherung wird in der Regel im Kaufvertrag dokumentiert und vor der Übergabe des Fahrzeugs abgeschlossen. Der Händler hat meistens einen Rahmenvertrag mit einem Garantieanbieter, über welchen er eine fahrzeugspezifische Versicherung abschließt.

    Über die Fahrgestellnummer und Angabe vieler weiterer Eigenschaften und Daten wird ein Risikowert ermittelt.
    Der Händler legt daraufhin den Umfang der Garantie fest. Er kann die Garantie auf Motor- und Getriebeumfänge, Elektrik/Elektronik, Achsteile usw. begrenzen, oder jedes Bauteil eines Fahrzeugs versichern lassen. 
    Des Weiteren legt der Händler fest, wie hoch die Erstattung der Kosten für das Ersatzteil sein sollen, sowie den Gültigkeitszeitraum.
    Je nach Festlegung entsteht ein Preis für die Versicherung, welcher normalerweise vom Händler getragen wird.

    Das bedeutet also, dass der Händler die Rahmenbedingungen über den Leistungsumfang festlegt. Genauso kann er weitere Einschränkungen definieren. Häufig steht im „Kleingedruckten“, dass der Garantiefall nur eintritt, wenn die Reparatur in der hauseigenen Werkstatt stattfindet. Oder es ist festgelegt, dass nur unter der Voraussetzung, dass alle Inspektionen regelmäßig bei diesem Händler durchgeführt wurden, eine Garantieübernahme bestehen kann. 

    Auf diese Weise erreicht der Händler eine effiziente Kundenbindung.



    Was ist unsere Empfehlung an Sie?

    Der Umstand, dass bei jedem dritten Fahrzeug der Tacho justiert wird, Fahrzeuge mit Unfallschaden als "unfallfrei" deklariert werden, Mietwagen als "Firmenwagen" definiert werden, Schäden verdeckt werden usw. sollte jedem Autokäufer bewusst sein.
    Nicht jeder Verkäufer ist ein Betrüger, aber es gibt doch einige "schwarze Schafe".

    Es gilt einfach kritisch zu sein und nicht nur das zu sehen, was man gerne sehen will.

    Bewusst machen wollen wir entsprechend: Anzunehmen ein Vertragshändler würde aufgrund seiner Hausmarke eher von Betrügereien absehen als ein privater Verkäufer, dem sei gesagt: dies ist ein Irrtum.

    Regel Nummer 1: Ausschliesslich bei einem zuverlässigen und vertrauenswürdigen Menschen kaufen.

    Ein Fahrzeug muss vor allem sicher und zuverlässig sein. Der Autokauf von privat ist empfehlenswert, wenn die Situation vollständig überschaubar ist und das Fahrzeug fachkundig beurteilt werden kann.

    Regel Nummer 2: Nur wenn alle Daten und Informationen vorgelegt werden können, kann eine authentische Beurteilung gemacht werden.

    Das Recht auf Nachbesserung reduziert das Risiko eines kostenintensiven Schadens, schützt jedoch nicht vor langwierigen, nervenaufreibenden und vor allem teuren Scherereien. 

    Regel Nummer 3: Lieber das bessere Auto nehmen, als auf einen günstigeren Preis zu schauen.

    Autoverkäufer sind trainiert und erfahren. Sie wissen welche Schlagworte fallen müssen, um einen potentiellen Käufer zu überzeugen. Sie versuchen eine Beziehung mit dem Kunden aufzubauen, um damit sein Vertrauen zu wecken. Jedoch: nur das geschriebene Wort gilt.

    Regel Nummer 4: Nicht durch Worthülsen täuschen lassen, sondern jeden Vertragsinhalt kritisch prüfen. 



    Sie erreichen uns gerne mithilfe des Kontaktformulars, wir melden uns umgehend bei Ihnen, wenn Sie eine Frage haben. 






  • ドイツでの中古車購入の注意点


    記事では、ドイツでの中古車両購入際に注意すべき制度と車両購入に伴うリスクをお伝えする事です。私が日本人駐在の方々をサポーツするべく設立したCOS Services社で経験した様々な出来事を例に、他機関が公表するデータを引用しつつご説明いたします。



    正規ディーラーやメーカー指定の整備工場であっても、十分な整備・点検を行なっておりません(Auto Motor Sport, Auto Bild等の自動車専門雑誌)。弊社の車両整備時にて、整備記録や領収書にオイル交換の記載があっても実際は行われていなかった事が多々あります。
    ディーラーはドイツ商法典(Handelsgesetzbuch, HGB)により保証責任(Gewährleistung)定められていますが、実際に保証責任を問うことは難しく、購入後に指摘しても保証されないことあります。




    また、詐欺行為等を防ぐ為、不動産仲介業者になる為には犯罪歴等を含む信頼性・誠実性の証明が義務付けられていますが(営業法 § 34C Gewerbeordnung)、ディーラーはこれらを証明する必要はありません。よって、役所(Gewerbeamt)での商業登録さえ済ませれば、自動車販売業者として車両の売買が行えるのです。


    2.  業者と個人の中古車売買の違い

    中古車販売サイトの普及により、個人でも簡単に車両の売却を行えます。個人の所有物の売却は認められており、制限が設けられている特別な物品が存在しますが、中古車はこれらには含まれません。業者と個人売買の境界線として、民法典(Bürgerliches Gesetzbuch, BGB)では以下の項目等が定められています。




    3.  中古車の売買契約の違い



    3.1.  個人売買の場合

    BGB第2編にて、「車両は見た通り購入(„gekauft wie gesehen“)」というのが原則になります。売主は欠陥を自ら示す必要はないですが、質問には正直に答える義務があります。購入後、売主側の「悪意の虚偽・(„arglistige Täuschung“)」が発覚した場合は、裁判を起こし売買契約内容の変更を争う事が可能ですが、立証義務は買主側にあります。

    実際、購入当時から不具合が存在したという事立証は難しく、主に契約書の記載内容が有効です。個人売買ほとんどの契約書には「売主側は欠陥の責任は負わない („der Verkauf erfolgt unter Ausschuss jeglicher Sachmängelhaftung“)」という条項が含まれており、修繕要求はできませんのでリスクは完全に買主側にあります



    3.2.  販売業者(ディーラー)の場合



    4.  保証責任とは(Gewährleistungspflicht)



    この購入7ヶ月以降の買主側の欠陥証明に関してはディーラーにより対応は様々です。車両のチェック漏れがあったと修繕を引き受けるきちんとした業者もいれば、証明が不十分と修繕を拒否する業者も多く存在します。その場合は弁護士を介して業者とやりとりをするしか道はなく、それでも解決できない場合は法廷で争うことになりますので、証拠をできる限り集めるのが重要です(ADACTüV, Dekraの第三者機関の鑑定書等)。



    4.1.  保証責任でカバーされる欠陥は?

    売買契約に欠陥が明記されていない場合、車両の全ての機能はきちんと作動すると受け取ることができますが、車の部品も劣化・消耗するので実際「きちんと作動する(ordnungsgemäß)」という部分は曖昧です。その上、「Grundsatz der Verhältnismäßigkeit」という比例原則があるため、車両の状態は年式、走行距離、用途、所有者の数等で変わってきます。その為、「きちんと作動する」「全ての部品は問題ない」というのはケースバイケースだと認識する必要があります。



    4.2.  製品保証の違い(Garantie)






    5.  走行距離メーターの改ざんについて




    TÜV Rheinlandの調査によると、やはり改ざんに関しては正規ディーラーの信頼度が一番高いようですが、正規ディーラーがいつも親切で悪質な詐欺は行わないということではありません。専用機器やデータバンクの改ざんが一番行いやすいのも正規ディーラーだということは念頭に置く必要があります。また、実際は違う車両の下見に行ったのに「今イチオシの商品がある。特別価格で販売する」と言われるがまま購入を決めてしまう方が多いですが、このような売り文句も結局は売れ残りを処分したいということだと理解する必要があります。 

    6.  弊社の勧め






    弊社COS Servicesのエンジニアスタッフはお客様のご要望に合った車両選びおよび購入・売却手続きのサポートをいたしますお車の事なら何なりとご相談ください。


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