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賃貸物件の探しの注意

 

  • 南ドイツは好景気のため昨今経済移民が急増し、住宅供給が需要に追い付かなくなっている。1つの物件に何百と応募があるので応募時点で候補者が絞り込まれ、内見が許されるのは十数組となることが多い。

 

  • 何百と応募しても何か月も内見アポすら取れないのが普通。ファーストコンタクトの時点で先に個人審査書または勤務先・年収情報を添えてアピールしないと内見すら進めない。

 

  • 良い物件は情報が出て数日で成約するので、複数物件を時間をかけて吟味する余裕はない。良いと思ったらすぐに契約の意志を表示しなければ、すぐに他の候補者に取られてしまう。

 

  • 自分で探す場合はドイツ語必須。英語で問い合わせても相手にされないことが殆ど。ドイツ語が十分でない外人は特にハンディが大きいので、ドイツ語が堪能な人に手伝ってもらうと良い。契約書は全てドイツ語。

 

  • Stuttgartでは大家さんは保守的な高齢の個人のケースが多く、建物1棟不動産投資会社保有の物件は少ない。個人の大家さんはドイツ語が通じる入居者を優先することが多い。

 

  • 以前は礼金は、大家さんが不動産業者を依頼しても日本同様に入居者負担だったが、2015年6月の法律改正で、不動産業者に依頼した側が払うことになった。長年、業者任せでやってきた個人の大家さんの中には、引き続き入居者の礼金負担で業者を使えるよう、業者を付けている入居者を選ぶ傾向がある。

 

  • 駐在など仕事のための引越しの場合、ドイツでは礼金は仕事上の経費として全額税務控除の対象となる。(駐在の場合は人事に経費請求できる場合が多い。)

 

 

賃貸住宅を探す方法

 

  • 不動産業者(Immobilienmakler)に委託する。

 

電話帳やインターネット、新聞の不動産(Immobilien)の欄などで不動産業者を調べ、電話をして賃貸物件の斡旋(Wohnungsvermittlung)をしているか確認する。不動産業者の中には賃貸物件の斡旋を扱わず、物件売買のみのところも多い。賃貸物件を扱う業者に場所、住居の形態や面積、予算、部屋数、エリアなどの希望を伝え、業者提示の賃貸人個人審査書(Mieter Selbstauskunft)のフォーマットに記載する。希望の条件に合う物件があり、個人審査書で大家さんの書類選考に通れば、内見が可能になる。物件の契約時、不動産業者に斡旋手数料として家賃の月額2ヶ月+税金19%の礼金を支払う。

 

 

  • 新聞の住宅斡旋の欄(Wohnungsvermittlung)で探す。<ドイツ語必須>

 

シュトゥットガルト新聞(Stuttgarter Zeitung)

シュトゥットガルト週刊新聞 (Stuttgarter Wochenblatt)

賃貸物件(Vermietung)の欄で希望の条件に合う物件があれば直接、連絡を取り、個人審査書を出して大家さんの内見許可を取る。

 

  • インターネットで探す。<ドイツ語で問い合わせないと返事が来ないことが多い>

一般向け:

http://www.immobilienscout24.de/Suche/Wohnung-Miete/Baden-Wuerttemberg/Stuttgart

http://www.immonet.de

 

単身者・学生向け:

http://www.studenten-wg.de/Stuttgart,wohnung.html

http://www.wg-gesucht.de/wohnungen-in-Stuttgart.124.2.1.0.html

http://stuttgart.studenten-wohnung.de

 

 

住居を獲得するコツ

 

  • 個人審査書でチェックされるのは、年収(多いほど有利)、居住予定年数(長いほど有利)、ペット(ない方が有利)、勤務先名。

 

  • ドイツ人は最初から納税証明書による年収証明やSCHUFA(個人信用調査履歴)を提出することが多いが、外人はそれができない分、銀行残高証明など経済力を示す書類を予め準備する。

 

  • Stuttgart地域の家賃の目安(各種諸経費込)

学生:500-800€

単身:1000-1500€

家族:1700-2400€

 

  • 近年の住宅バブルによる家賃高騰で、同じ建物の同じ間取りでも、入居時期によって数百€違うことが多い。入居中の家賃値上げに制限があるので、入居者入替時に大幅に値上げする。駐在など前任者と同じ予算では前任者と同等のスペックの住居は見つけられず、予算越で家賃一部自己負担が生じることがある。

 

  • ネット等で余りに相場より安くて高級設備の物件は、釣りであるので注意。連絡を取ると、大家と名乗る者が外国在住のため、Western Unionで先に送金すれば内見できるとし、送金すると連絡が途絶える。どのサイトも住宅バブルに乗じて詐欺目的の釣り物件が多いので注意。契約締結前に送金は生じない。

 

  • 良心的な大家さんもおり、中には相場より安めの良い物件があるが、よほど運が良くなければ巡り合えない。治安の良いエリアで日本人が安心できる設備の住居を希望する場合は、日本並みの相場の家賃がかかる。

 

 

賃貸住宅契約書

 

物件の契約をする際には、ドイツ語の契約書を交わし、家賃や雑費、契約期間や解約方法、リノベーションなどの詳細を確認する。

 

  • 家賃に雑費・暖房費が含まれている契約をWarm、含まれない契約をKaltと呼ぶ。Kaltの場合は暖房費を雑費(Nebenkosten)に含む場合と別建ての場合がある。

 

  • 雑費は主に共益費(共有部分の維持費用、管理人費用、ゴミ処理費用、上下水道、エレベーター維持費、税金など)で、居住者数で按分したり、実額で翌年精算するため、年ごとに実額に応じて変動する場合がある。

 

  • 通常の賃貸契約の場合は退去通知は3カ月前までに書面で大家さんへ知らせる。ドイツは日割りはなく月極契約なので、退去日がいつでも月末が退去日扱い。入退去月が2週間未満の滞在の場合は交渉をすれば半額の家賃にできる場合もある。

 

  • 退去通知が直前になった場合、通知から3カ月は家賃支払い義務が生じる。但し、その前に次の入居者が入居した時点で家賃支払い義務はなくなる。自分で次の入居者を探すこともできるが、入居者は大家さんに決定権があるため、必ずしも自分で選んだ次の入居者を受諾してもらえる保証はない。

 

  • 駐車場は家賃と別建てで契約する場合もある。2台分必要な場合は、マンションの入り口掲示板などに告知して、使わない駐車場がある近隣の人を探す。

 

  • 通常は照明器具は付かず、場合によってはキッチン付きではないので、入居者が個人で設置して、退去時にはすべて引き払わなければならない。条件次第では前住者から引き継いだり、次の住人に大家さんを介して有償で譲ることもある。

 

  • 通常は賃貸契約の中で、居室の改築、改造の経費は賃借人が負担すると定められていることが多い。壁の塗装負担はケースバイケースである。修復費用は賃貸人負担で退去時に敷金から引くことが多い。

 

 

不動産用語

不動産用語

日本語

不動産用語

日本語

1-ZKB

1部屋キッチン、バス付き

2-ZKBB 

2部屋、キッチン、バス、バルコニー付き

3-ZM

3部屋

Bj

築年

DG

最上階

DHH

ダブルハウス半分

EB

初めて物件に入ること

EBK

システムキッチン付き

EFH

一軒家

EG

日本式1階

ELW

大家さんの家の側につくアパートメント

Grdst

土地面積

KM

雑費を含まない家賃

Lux

デラックス

Makler

不動産業者

Miete z.Z

現在の家賃額

Möbl.

家具付き

Nachm.

次に入居する借家人

NB

新築

Nfl

使える広さ

NK

雑費(共益費)

NR

非喫煙者

RH

長屋

Teilmöbl.

一部家具付き

UG

地下

Warm

雑費を含めた家賃

WE

部屋数

Whg

Wohnungマンション

ZH

セントラルヒーティング

キッチン

シャワー

WC

トイレ

 

防犯のための留意事項

 

  • ほとんどの集合住宅がオートロック方式なので、訪問者はインターホンで確認してからドアを開けるようにする。確認せずにドアを開けて不審者を建物内に立ち入らせないように注意する。外出の際は、すべての窓と雨戸を閉めて、玄関のドアは二重に施錠する。(鍵穴に鍵を差して二度回す。)

 

  • 鍵は建物と住居の鍵が共通なので、鍵を紛失したら直ちに家主に報告する。紛失によってドアロック総取替のために家主から高額の請求をされることがある。鍵を持たずにドアを閉めてしまい、合鍵もない場合には、専門業者に解錠してもらうが高額である。

 

  • 旅行など長期で留守をする場合に、郵便受けが一杯になったままだと空き巣に狙われやすいので、家主や隣人に鍵を預けて郵便受けを開けもらうなど留守を頼む。

 

 

集合住宅でのマナー

 

  • ドイツでは22:00-6:00の時間帯と日曜日は静粛を守ることとされている。洗濯機、食洗機、掃除機、芝刈機などの使用は控える。風呂・シャワーも22:00までに済ませることが望ましいが、住居によるので家主に確認をする。

 

  • 古い住居などは上下の物音が響きやすい住宅もあるので、特にフローリングの床ではスリッパを引きずったり、靴音をたてたりしないように注意する。

 

  • 階段の踊り場は共有部分なので、騒音をたてないように注意する。また私物を置かない。乳母車や車椅子に限り、階段下など所定の場所に置くことが許される。

 

  • パーティーやバーベキューなどは月二回程度、週末にすることは問題ない。特にBBQをするときは、隣人に事前に声をかけておけば、トラブルも避けられる。最上階以外はバルコニーでBBQ禁止のケースが多い。

 

  • 洗濯物は公道から見えないところに干す。公道から見えない庭に干し場があるときは構わない。

 

  • ゴミはゴミ容器の色で緑または青が紙、茶色がビオ(土壌にかえる枯葉)、黒がその他と分別する。Gelber Sackという黄色いゴミ袋(または黄色いゴミ容器)を役所で無料配布しており、リサイクルマークのあるパッケージ容器等をこの袋に入れて、地域ごとの所定の収集日に出す。黄色のゴミは無料だが、黒のその他ゴミは有料で住人が処理費を共同負担するため、リサイクルの分別をきちんとしないとゴミ費用が増えて迷惑をかける。

 

 

住宅の手入れ

 

  • ドイツの住宅は密閉性が高く、特に冬季は湿度が上がり、カビが発生しやすい。一日に数回は窓を開けて換気をする。浴室は使用後に十分に換気をする。カビがひどいときは家主に相談する。

 

  • 室内の気温は常に20度くらいに保つ。使用していない部屋や、長期留守にするときも、暖房は切らずに18度くらいに保つようにしておく。

 

  • ドイツの水は硬水で石灰を多く含んでいるので、浴室や台所などの水まわりは石灰が固まらないように、こまめに水を拭きとる。石灰が固まってしまった場合は、専用の洗剤で落とす。

 

  • 洗濯機と食洗機も石灰が固まると故障の原因になるので、通常の洗剤と一緒に、洗濯機にはCalgon、食洗機にはCalgonit-Salz(塩)などの溶剤を使う。

 

  • 排水口にはごみを流さないようにする。配管が詰まった場合は、専用の洗浄液で洗い流す。

 

  • シュトゥットガルトを中心としたシュヴァーベン地方には、伝統的に集合住宅の共有部分の掃除当番(GroßeKehrwoche)がある場合がある。その際は家主に掃除の範囲と方法を習っておく。当番は掃除の他に、冬季は雪かきもしなければならない。雪が降ったら、朝8時までに雪かきをしておかなくてはならない。これらの業務を外部委託業者がやる住居もあり、その費用はNebenkostenに含まれる。

 

 

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