どのような問題が売却時に生じるか？

どのような問題が売却時に生じるか?

2020年12月23日以降、ドイツ民法（BGB）では、不動産売買における仲介手数料は売主と
買主が負担することが定められています（§656a–§656d）。

これは、買主に契約関連費用がすべて負担されることを防ぐためです。従来は、買主が仲
介手数料を全額負担していました。しかし、契約自体は最初に売主が締結するのが一般的
であり、ここでさまざまな問題が生じることがあります。

実際に起きた事例

「精神的に限界で、夜も眠れない状態です。何とかご支援いただけないででしょうか」と弊社に連絡がありました。

お客様は亡くなった母親のアパートを売却したいと考えていましたが、不動産や売却の経験は全くありませんでした。

そこで、お客様はドイツ全土で広告が有名な不動産会社の仲介業者に依頼しました。

注意するべき点

仲介業者は最初、好印象で信頼できるとお客様は思ったそうです。
特に、非常に高額で物件を売却できると保証されたため、お客様はその不動産会社に依頼することにしました。

しかし、それは本当に信頼できるのでしょうか?

よくあるケース：契約締結 → パフォーマンス不十分

契約締結の後、すぐに変化がありました。連絡の頻度が著しく減りました。

何度も依頼した後、ようやく物件を訪問し写真撮影などの対応がありました。

• 登記簿の取得を所有者に委ねる
• 物件紹介資料を作成しない
• 他のプロジェクトで忙しいとして、オンライン掲載を後回しにする

数週間、何度も催促した後でようやく物件がオンラインに掲載されました。

しかし、高額すぎる価格設定のため、購入希望者は現れませんでした。

仲介業者を解約する場合

この時点で、お客様はもう我慢できず、仲介業者との契約終了を申し出ました。自分で販売するか、別の仲介業者を雇いたいと考えたのです。

しかし、驚いたことに、仲介業者からは次のように返答がありました：

• 他の仲介業者を利用することはできない
• 契約を途中で解除する場合、仲介手数料全額を支払わなければならない
• 自身や第三者による販売でも手数料をその不動産会社に支払う義務がある
• 正規の解約は8か月間の契約終了後でなければできない

仲介手数料は売主が支払わなければならないのか？

つまり、8か月未満で契約を終了する唯一の方法は、仲介手数料を支払うことです。
ただし、契約書には「手数料は買主と50:50で負担」と明記されていました。これは法律通りで、売買時には買主が手数料の50%を負担する必要があります。

仲介業者を解約するには?

お客様から弊社に連絡がありました。
しかし、実際の現実問題として、ほとんどの仲介業者はこのような条項を契約条件に含めます。ドイツの法律では、仲介業者は費用やリスクをカバーするために、こうした条項を設けることが認められています。

固定期間付き専属契約とは?

弊社の長年の経験上、無期限で非専属の契約を提供する仲介業者はほとんど存在しません。
一般的な専属契約や固定期間契約では、契約者は仲介業者に縛られる、あるいは選択肢が制限されます。

• 8か月の固定期間は合法
• BGBによれば、仲介業者の契約は「義務違反」が証明できなければ途中解約はできない

義務違反はどう証明するか?

今回の事例では、仲介業者は「物件を電話で取引先に紹介した」と主張ができたり、高額な価格設定も「顧客の利益のために行動した」と解釈される可能性があります。

そのため、義務違反を立証するのは難しくなります。
裁判所は過重負担で、判決まで数年かかることも珍しくないため、既に精神的に追い込まれている場合、裁判という選択肢もなくなるかもしれません。

なぜ仲介手数料は高額なのか?

バーデン＝ヴュルテンベルク州では、標準的な仲介手数料は購入価格の7.14%（2026年時点）です。
法的な上限はなく、手数料は売主と買主で50:50に分けることが義務付けられています。

例：720,000ユーロの物件 → 51,508ユーロ（税別）が仲介業者の取り分
こうした高額な費用は、業者比較によって削減可能です。弊社、COS-Immobilienでは、通常3.2%の手数料で契約可能で、シュトゥットガルトでは最も安価な仲介業者の一社です。

弊社より推奨させていただきたい点

• 面倒でも複数の仲介業者に問い合わせ、比較する
• 友人からの紹介でも契約内容は必ず確認する
• 仲介業者選びは信頼が重要となるため複数候補者と面会する
• 契約書に「専属」または「固定期間」などの表記があればすぐに署名しない

このようなリスクを完全に避けるには？

弊社は、こうした制約のある契約内容を設定していない数少ない仲介業者です。
ご満足いただけなければ、ご連絡を頂戴した時点で契約は解約させていただきます。費用やペナルティは一切かかりません。
このようなサービスを提供するのは、お客様にご満足いただけると経験と自信があるからです。